Kira Tespit Davası

Kira tespit davası, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin kanuni ölçütlere göre mahkemece belirlenmesini sağlayan kira ilişkisine özgü dava türüdür.

Ev sahibi ile kiracının yeni kira tutarında anlaşamaması, mevcut bedelin piyasa koşullarının gerisinde kalması veya sözleşmedeki artış hükmünün tartışmalı olması bu davayı gündeme getirebilir. Ancak mahkemenin uygulayacağı hesap yöntemi, kira ilişkisinin süresine göre değişir. Beş yıl dolmadan yapılacak değerlendirme ile beş yıldan sonraki emsal kira incelemesi aynı değildir.

Bu rehberde dava şartlarını, ihtarnamenin etkisini, arabuluculuğu, bedel hesabını ve karar sonrasında kira farkının tahsilini açıklıyoruz. İçerik genel bilgilendirme amacı taşır. Sözleşme ve bildirim tarihlerinin birlikte değerlendirilmesi için Av. Sena Koparan Şafak ile yapılacak görüşmede kira sözleşmesi, ödeme kayıtları ve varsa ihtarnameler incelenebilir.

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, devam eden kira ilişkisinde belirli bir dönem için uygulanacak kira bedelinin hâkim tarafından belirlenmesini amaçlar. Temel düzenlemeler Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve 345. maddeleridir. Bu hükümler, konut ve çatılı işyeri kiralarında bedelin belirlenmesi ile kararın dönem bakımından etkisini ayrı ayrı düzenler.

Davanın konusu kiracının tahliye edilmesi veya ödenmemiş bütün kiraların tahsili değildir. Mahkeme, talep edilen döneme ilişkin kira tutarını belirler. Bu tutara göre oluşan farkın ödenmesi ve gerektiğinde takibe konulması ayrıca ele alınır. Dolayısıyla kira tespiti, tahliye ve alacak talepleri birbirinin yerine kullanılamaz.

Kiralananın niteliği de önemlidir. Konut veya çatılı işyeri için öngörülen bedel belirleme kuralları, açık arsa ya da başka tür kira ilişkilerine inceleme yapılmadan uygulanmamalıdır. Sözleşmenin başlığı kadar taşınmazın fiilî kullanımı ve hukuki niteliği de değerlendirilir. (Türk Borçlar KanunuPDF)

Kira Tespit Davası İle Kira Uyarlama Davası Arasındaki Fark

Kira tespiti, TBK m.344’teki dönem ve bedel belirleme sistemine dayanır. Uyarlama ise TBK m.138 kapsamında, sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan ve ifa dengesini ağır biçimde bozan olağanüstü koşullar bakımından gündeme gelebilir. İki yolun şartları ve ispat konusu farklıdır.

Örneğin beş yılı aşan bir konut kirasının emsallere göre değerlendirilmesi ile öngörülemeyen bir gelişmenin sözleşmeyi katlanılamaz hâle getirdiği iddiası aynı talep değildir. Kiranın düşük kalması tek başına uyarlama şartlarının oluştuğunu göstermez. Davanın adı, istenen sonuca ve somut olayın hukuki dayanağına göre seçilmelidir.

Kira Tespit Davasının Şartları Nelerdir?

Kira bedelinin belirlenebilmesi için taraflar arasında ilgili döneme ilişkin bir kira ilişkisinin bulunması ve davacının mahkemeden tespit istemekte hukuki yararının olması gerekir. Tarafların aynı tutarda anlaşmış olması, mevcut sözleşme hükümleri ve daha önce verilen kararlar bu değerlendirmeyi etkileyebilir.

Başlıca kontrol noktaları şunlardır:

• Kira ilişkisinin başlangıcı, devamı ve kiralananın niteliği.
• Tarafların kira artışı konusunda anlaşmasının bulunup bulunmadığı.
• İlk beş yıllık dönemin mi, sonraki emsal kira döneminin mi söz konusu olduğu.
• Talep edilen bedel, kira dönemi ve dava şartı arabuluculuğun tamamlanması.

Bu unsurların yalnızca bir bölümünün bulunması davanın kabulünü garanti etmez. Davacının talebi, uygulanacak kanun hükmü ve deliller birlikte değerlendirilir. Sözleşme, artış, tahliye ve alacak süreçlerinin genel çerçevesi için kira hukuku hizmet sayfasına da bakılabilir.

Kira Sözleşmesi ve Hukuki Yarar

Kira sözleşmesinin yazılı olması, ilişkinin ve artış şartlarının ispatını kolaylaştırır. Bununla birlikte yazılı belge bulunmaması, her durumda kira ilişkisinin yokluğu anlamına gelmez. Banka açıklamaları, tarafların beyanları ve diğer delillerle ilişkinin varlığının ortaya konulması gerekebilir.

Hukuki yarar bakımından, mahkemenin müdahalesiyle giderilmesi gereken somut bir bedel uyuşmazlığı bulunmalıdır. Ayrıca hangi dönem için tespit istendiği açıklanmalıdır. Önceki bir yargılama veya yeni bir anlaşma varsa bunların kapsamı incelenmeden aynı bedelin yeniden belirlenmesi istenmemelidir.

Davayı Kimler Açabilir, Dava Kime Karşı Açılır?

Şartları varsa kiraya veren de kiracı da kira bedelinin belirlenmesini isteyebilir. Kiraya verenin her durumda tapu maliki olması gerekmediğinden, davacı ve davalı sıfatı yalnızca tapu kaydı üzerinden belirlenmez. Kira sözleşmesindeki taraflar ve sonradan meydana gelen değişiklikler birlikte incelenir.

Birden fazla kiracı, paydaş malik, intifa hakkı sahibi veya mülkiyet devri bulunan dosyalarda tarafların doğru gösterilmesi özellikle önemlidir. Taşınmazın satılması, önceki kira ilişkisinin bütün hükümlerini kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Yeni malik bakımından da sözleşmenin ve devir tarihinin değerlendirilmesi gerekir.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?

TBK m.345, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın her zaman açılabileceğini düzenler. Ancak bu ifade, her tarihte açılan davanın istenen kira döneminin başından itibaren aynı sonucu doğuracağı anlamına gelmez. Açılma zamanı ile belirlenen tutarın uygulanacağı dönem farklı konulardır.

Öncelikle kira başlangıcı ve yenileme tarihi belirlenir. Ardından sözleşmede artış hükmü bulunup bulunmadığı, yazılı bildirim yapılıp yapılmadığı ve hangi dönem için talepte bulunulacağı incelenir. Dilekçede yalnızca aylık bedelin değil, bu bedelin uygulanmasının istendiği kira döneminin de açık olması gerekir.

Beş Yıl Dolmadan Kira Tespit Davası Açılabilir mi?

Evet, şartları varsa ilk beş yıllık dönemde de kira bedelinin belirlenmesi istenebilir. Özellikle tarafların artış konusunda anlaşmamış olması hâlinde TBK m.344/2 kapsamında hâkimin değerlendirmesi gündeme gelir. Ancak bu değerlendirmede on iki aylık ortalamalara göre TÜFE değişim oranına ilişkin sınır korunur.

Beş yıldan sonraki emsal bedel sistemi ise farklıdır. Bu aşamada kiralananın durumu, emsaller ve hakkaniyet birlikte değerlendirilir. Dolayısıyla “dava için mutlaka beş yıl beklenir” ifadesi de “ilk yıldan itibaren piyasa kirası istenebilir” ifadesi de genel bir kural olarak doğru değildir.

Beş Yıllık Süre Nasıl Hesaplanır?

Süre hesabında kira ilişkisinin başlangıç tarihi ve kira yılları esas alınır. Örneğin 1 Eylül 2021’de başlayan bir ilişki bakımından, olağan koşullarda 1 Eylül 2026’da başlayacak dönem beş yılın tamamlanmasından sonraki kira dönemidir. Hesap takvim yılına göre değil, sözleşmenin başlangıcına göre yapılır.

Sonradan yeni bir sözleşme imzalanması, tek başına her olayda sürenin sıfırlandığını göstermez. Belgenin yalnızca devam eden ilişkiyi kayda geçirip geçirmediği, yeni bedelin nasıl belirlendiği ve anlaşmanın niteliği incelenmelidir. Önceki kira sözleşmelerinin de dosyada bulunması bu nedenle önem taşır.

Kira Tespit Davasında İhtarname Şart mı?

İhtarname, kira tespit davasının her durumda açılabilmesi için zorunlu bir ön koşul değildir. Bununla birlikte belirlenen bedelin yeni dönemin başından uygulanması açısından yazılı bildirimin önemli sonuçları olabilir. İhtarın gerekip gerekmediği, özellikle sözleşmedeki artış hükmüyle birlikte değerlendirilir.

Bildirimde taşınmazın, kira ilişkisinin ve bedel artışı talebinin anlaşılır olması gerekir. Bildirimin ne zaman ve nasıl karşı tarafa ulaştığını gösteren kayıtlar saklanmalıdır. Noter kanalı, bildirimin içeriği ve tebliği bakımından ispat kolaylığı sağlayabilir; uyuşmazlıkta yalnızca belgenin düzenlenme tarihiyle yetinilmemelidir.

Yeni Kira Döneminden Önce Yapılan Yazılı Bildirim

TBK m.345/2 uyarınca dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmışsa belirlenen kira yeni dönemin başından uygulanabilir. Aynı süre içinde kiraya veren tarafından yazılı artış bildirimi yapılması hâlinde de izleyen yeni kira döneminin sonuna kadar dava açılması koşuluyla bu etki sağlanabilir.

Bu düzenleme, bildirimin yapılmasıyla dava açma gereğinin tamamen ortadan kalktığı anlamına gelmez. İhtar ve dava tarihleri birlikte izlenmelidir. Arabuluculuk sürecinin başlatılması da sırf başvuru yapılmış olması nedeniyle her dosyada ayrıca gerekli bir yazılı bildirimin yerini almış sayılmamalıdır.

Sözleşmede Kira Artış Şartı Bulunması

Sözleşmede yeni kira döneminde bedelin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, TBK m.345/3 uygulanabilir. Yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedelin bu dönemin başlangıcından geçerli olması mümkündür. Bu nedenle “ihtar çekilmediyse dönem başına etkili tespit yapılamaz” şeklinde kesin bir yaklaşım doğru değildir.

Artış hükmünün varlığı kadar içeriği de önemlidir. Belirsiz, birbiriyle çelişen veya yalnızca belirli yıllar için yazılmış hükümler ayrıca yorumlanabilir. İlk sözleşme, ek protokoller ve sonradan yapılan değişiklikler birlikte okunmalı; tek bir maddeden hareketle sonuç çıkarılmamalıdır.

Kira Tespit Davası Nasıl Açılır?

Süreç, sözleşme ve ödeme kayıtlarının incelenmesi, talep edilen bedelin ve dönemin belirlenmesi, dava şartı arabuluculuğun tamamlanması ve dilekçenin görevli mahkemeye sunulmasıyla yürür. Davacı, mahkemeden ne istediğini baştan açık biçimde ortaya koymalıdır.

Talep edilen aylık tutarın net mi brüt mü olduğu, özellikle işyeri kiralarında açıklanmalıdır. “Bilirkişinin belirleyeceği miktarı istiyorum” biçimindeki belirsiz bir taleple hareket etmek risklidir. Kira tespitinin kendine özgü niteliği nedeniyle talebin sonradan artırılabileceği varsayımıyla düşük bir tutar yazılmamalıdır.

Dava Öncesinde Zorunlu Arabuluculuk

Kira uyuşmazlıklarında 1 Eylül 2023’ten itibaren uygulanan dava şartı arabuluculuk, kira bedelinin tespiti bakımından da dikkate alınmalıdır. Tarafların anlaşamaması hâlinde son tutanak düzenlenir ve dava açılırken bu belge usulüne uygun biçimde sunulur. Başvuru, adliyedeki arabuluculuk bürosu üzerinden yapılabilir.

Arabuluculukta yeni bedel, uygulanacağı tarih, ödeme düzeni ve varsa geçmiş döneme ilişkin farklar açıkça kararlaştırılabilir. Ancak görüşmelerin gizliliği ve belge kullanımı kurallarına uyulmalıdır. Arabulucunun görevi taraflardan biri adına karar vermek değil, anlaşma sürecine yardımcı olmaktır. (Adalet Bakanlığı açıklaması)

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira ilişkisinden doğan bu uyuşmazlıkta görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir. Yetki ise Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun genel ve sözleşmeden doğan davalara ilişkin kuralları çerçevesinde değerlendirilir. Davalının yerleşim yeri ve sözleşmenin ifa yeri, dosyanın özelliklerine göre önem taşıyabilir.

Kira tespiti taşınmazla ilgili olsa da mülkiyetin kime ait olduğunu belirleyen bir ayni hak davası değildir. Bu nedenle taşınmazın bulunduğu yerin bütün dosyalarda kesin yetkili olduğu söylenmemelidir. Geçerli bir yetki sözleşmesi bulunup bulunmadığı da tarafların sıfatları dikkate alınarak incelenir. (Hukuk Muhakemeleri Kanunu)

Dava Dilekçesi ve Gerekli Belgeler

Dilekçede taraflar, taşınmazın adresi, kira başlangıcı, mevcut ödeme tutarı, istenen yeni bedel ve kira dönemi gösterilmelidir. Talebin dayanağı ile delillerin bağlantısı kurulmalıdır. Mahkemeye sunulacak temel belgeler şunlardır:

• İlk kira sözleşmesi, ek protokoller ve sonraki sözleşmeler.
• Banka dekontları ve kira ödeme kayıtları.
• İhtarname, tebligat evrakı ve ilgili yazışmalar.
• Arabuluculuk son tutanağı.
• Emsal kira sözleşmeleri, taşınmazın özelliklerini gösteren kayıtlar ve fotoğraflar.

Emsal belgelerin elde bulunmaması hâlinde nereden getirtilmesinin istendiği açıklanabilir. Gerekli tapu, belediye veya proje kayıtları için de somut talepte bulunulmalıdır. Dava açmadan önce belge listesi hazırlanması, incelemede önemli ayrıntıların gözden kaçmasını azaltır.

Mahkeme Yeni Kira Bedelini Nasıl Belirler?

Mahkemenin kullanacağı yöntem, tespiti istenen kira dönemine ve sözleşmenin özelliklerine bağlıdır. Dava açılması, talep edilen bedelin aynen kabul edileceği anlamına gelmez. Mahkeme tarafların iddialarını, kanuni sınırları ve gerekli teknik incelemeyi birlikte değerlendirir.

İlk Beş Yılda TÜFE Sınırı

İlk beş yılda yenilenen dönemlerin kira artışında, TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranına ilişkin kanuni sınır önemlidir. Buradaki gösterge, yalnızca aylık enflasyon oranı veya yıllık değişim oranı değildir. Hesapta ilgili döneme uygulanacak doğru veri kullanılmalıdır.

Taraflar artış konusunda anlaşmamışsa hâkim kiralananın durumunu dikkate alarak bu sınır içinde değerlendirme yapar. Konut kiralarına geçmişte uygulanan geçici yüzde 25 sınırı, 2026’daki yenilemeler için devam eden genel bir kural gibi sunulmamalıdır; tarihsel dönemler ayrıca değerlendirilir.

Beş Yıldan Sonra Emsal Kira ve Taşınmazın Durumu

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde TÜFE göstergesi, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri birlikte değerlendirilir. Konum, yüzölçümü, kat, cephe, bina yaşı, ulaşım ve kullanım özellikleri emsal karşılaştırmasını etkileyebilir.

İnternetteki ilanlar araştırmaya yardımcı olabilir; ancak her ilan gerçekleşmiş kira ilişkisini göstermez. Aynı sokaktaki iki yerin bile nitelikleri farklı olabilir. Emsal sözleşmenin tarihi, taşınmazın özellikleri ve dava konusu dönemle karşılaştırılabilirliği açıklanmalıdır. Sadece en yüksek ilan bedelini sunmak yeterli değildir.

Keşif, Bilirkişi İncelemesi ve Rapora İtiraz

Mahkeme gerekli gördüğünde keşif yapar ve uzman bilirkişilerden rapor alır. İncelemede kiralanan yerin ve emsallerin özellikleri karşılaştırılır. Raporun, önerilen bedelin hangi verilere dayandığını ve farklılıkların değerlendirmeye nasıl yansıtıldığını açıklaması beklenir.

Rapora itiraz, yalnızca “bedel düşük” veya “bedel yüksek” denilerek bırakılmamalıdır. Yanlış yüzölçümü, farklı kullanım türü, güncel olmayan emsal veya brüt-net karışıklığı gibi somut hatalar belirtilmelidir. İtiraz ve açıklamalar mahkemenin verdiği süreler içinde sunulmalıdır; karar verme yetkisi bilirkişiye değil mahkemeye aittir.

Eski Kiracı İçin Hakkaniyet İndirimi

Kiralananın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği tutar ile devam eden ilişkide uygulanacak kira her zaman aynı olmaz. Eski kiracının durumu, hak ve nesafet değerlendirmesinde dikkate alınabilir. Bu değerlendirme, somut dosyanın koşullarına göre yapılır.

Hakkaniyet indirimi için bütün davalarda geçerli tek bir yüzde bulunduğu varsayılmamalıdır. Ayrıca indirimin hangi tutar üzerinden yapıldığı anlaşılmalıdır. Emsallerin niteliği, raporun yöntemi ve mahkemenin gerekçesi birlikte okunmadan yalnızca sonuç rakamı üzerinden değerlendirme yapmak eksik kalır.

Tespit Edilen Kira Bedeli Hangi Tarihten İtibaren Geçerli Olur?

Yeni tutarın başlangıcı, mahkemenin karar verdiği güne göre otomatik olarak belirlenmez. TBK m.345’teki dava, bildirim ve sözleşme şartları dikkate alınır. Bu nedenle yargılamanın uzun sürmesi, hükmün yalnızca karar sonrasına uygulanacağı anlamına gelmez.

Dava Tarihi ve İhtarnamenin Kararın Etkisine Katkısı

Dosyada kira başlangıcı, dönem sonu, bildirimin tarihi ve dava tarihi birlikte değerlendirilmelidir. Sözleşmede artış şartı varsa bunun etkisi ayrıca incelenir. Kanuni koşullar gerçekleştiğinde yargılama sürerken geçen aylar için de yeni dönem başlangıcından itibaren fark oluşabilir.

Örneğin 1 Eylül’de başlayan dönem için şartlar korunarak dava açılmışsa, daha sonraki tarihte verilen hüküm bu dönemin başından etkili olabilir. Ancak aynı sonuç, hiçbir bildirim veya sözleşme hükmü incelenmeden bütün dosyalara uygulanamaz. Dilekçenin hangi döneme yönelik olduğu açık olmalıdır.

Geriye Dönük Kira Farkı Talep Edilebilir mi?

Kararın etkili olduğu dönem başlangıcı ile kararın kesinleşmesine kadar ödenen kiralar arasında fark oluşabilir. Bu fark ile dava açılmadan önceki bütün eski dönemlerin piyasa koşullarına göre yeniden yazılması birbirinden farklıdır. “Geriye dönük” ifadesi kullanılırken hangi dönemden söz edildiği açıklanmalıdır.

Geçmiş kira alacaklarına ilişkin zamanaşımı ve ödeme itirazları da ayrıca incelenebilir. Tespit kararı bulunması, her ay aynı miktarda borç doğduğunun otomatik kabulünü gerektirmez. Önceden yapılan ödemeler ve taraflar arasındaki mahsup iddiaları hesapta dikkate alınmalıdır. Ödeme kayıtlarının ay ay düzenlenmesi, hangi tutarın hangi kira dönemine ait olduğunu açıklığa kavuşturur. Özellikle açıklamasız toplu havaleler veya farklı tarihlerde yapılan ek ödemeler varsa bunların dosyada ayrı ayrı gösterilmesi yararlı olur.

Kira Tespit Davası Devam Ederken Kiracı Ne Kadar Kira Öder?

Dava açılması, kiracının mevcut kira ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Sözleşme ve geçerli artış hükümleri çerçevesinde ödeme sürdürülmelidir. Kiraya verenin dava dilekçesinde istediği tutar, sırf talep edildiği için o anda kesinleşmiş yeni kira hâline gelmez.

Bununla birlikte daha düşük ödeme yapmaya devam etmek ileride fark borcu oluşmayacağı anlamına da gelmez. Hükmün hangi dönemden uygulanacağına göre ek ödeme gerekebilir. Banka dekontlarında kira ayının açık yazılması ve bütün ödemelerin belgelenmesi, sonradan yapılacak hesabı kolaylaştırır.

Kira Tespit Kararı Sonrasında Kira Farkının Tahsili

Tespit kararı ile ödeme talebi aynı şey değildir. Mahkemenin belirlediği aylık bedel, kararın etkili olduğu dönem ve yapılan ödemeler esas alınarak fark hesabı hazırlanır. Davacı lehine hüküm kurulmuş olsa bile tahsil sürecinin şartları ayrıca değerlendirilmelidir.

Kararın Kesinleşmesi ve İcra Takibi

Kira farklarının talep ve takibinde tespit hükmünün kesinleşmesine ilişkin yerleşik uygulama dikkate alınır. Tespit hükmü, fark alacağının tahsiline yönelik bir eda hükmü gibi doğrudan değerlendirilmemelidir. Ödeme yapılmazsa uygun takip yolu, talebin kapsamına göre belirlenir. (Yargıtay kararına ilişkin UYAP kaydı)

Faiz başlangıcı, takipte istenebilecek kalemler ve kararın yargılama giderlerine ilişkin bölümü ayrıca incelenmelidir. Dosyanın safahatını izlemek isteyenler UYAP Vatandaş ile dava dosyası sorgulama rehberinden yararlanabilir. Sistemde karar görünmesi ile kararın kesinleşmiş olması aynı durum değildir.

Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer, Masrafları Nelerdir?

Davanın süresi için bütün mahkemeler ve dosyalar bakımından geçerli bir ay sayısı verilemez. Tebligatlar, emsal araştırması, keşif, bilirkişi raporu ve kanun yolu incelemesi toplam süreyi etkiler. Arabuluculuk aşaması ile ilk derece ve kanun yolu aşamaları ayrı planlanmalıdır.

Harç, Bilirkişi ve Avukatlık Ücreti

Başvuru ve karar harçları, gider avansı, tebligat, keşif ve bilirkişi giderleri dosyanın maliyetini oluşturabilir. Harç hesabında talebin niteliği ve kira farkına ilişkin uygulama dikkate alınır. Yalnızca ilk başvuru sırasında yatırılan tutar, bütün yargılama maliyeti olarak görülmemelidir.

Avukatla kararlaştırılan ücret ile mahkemenin karşı taraf lehine hükmedebileceği vekâlet ücreti farklıdır. Güncel tarifeler ve dosyanın kapsamı birlikte değerlendirilmelidir. Arabuluculuk giderlerinin durumu da anlaşma ve kanuni kurallara göre değişebilir; her başvurunun bütünüyle ücretsiz sonuçlanacağı varsayılmamalıdır.

Yargılama Giderlerini Kim Öder?

Yargılama giderleri hakkında mahkeme, davanın sonucuna ve ilgili usul hükümlerine göre karar verir. Talebin kısmen kabul edilmesi, tarafların gider sorumluluğunu etkileyebilir. İstenen tutarın yüksek tutulması, bu tutarın kabul edileceğine dair güvence sağlamadığı gibi gider hesabına da yansıyabilir.

Dava öncesinde mevcut kira, istenen bedel, olası fark ve tahmini yargılama giderleri ayrı hesaplanmalıdır. Mahkemenin iş yükü veya internet üzerindeki örnek sonuçlar üzerinden belirli bir süre ya da kazanç vaadi verilmesi doğru değildir.

Sonuç

Kira tespit davası, kira bedelinin kanuni esaslara göre belirlenmesini sağlar. Doğru yolun seçilmesi için kira başlangıcı, beş yıllık dönem, sözleşmedeki artış hükmü, bildirimler ve talep edilen dönem birlikte değerlendirilmelidir. Emsal bedel araştırması kadar usule ilişkin hazırlık da önemlidir.

Dava öncesinde sözleşmeleri ve ödeme kayıtlarını toplamak, arabuluculuk sürecini tamamlamak, yeni bedelin hangi tarihten uygulanacağını belirlemek ve fark borcu ihtimalini hesaplamak yararlı olur. Her kira ilişkisi farklıdır; buradaki genel açıklamalar sözleşmeye ve somut dosyaya özgü hukuki incelemenin yerine geçmez.