Kat Malikleri Kurulu Nedir? Kimlerden Oluşur ve Oy Hakkı Kimdedir?

Kat malikleri kurulu nedir sorusunun en basit cevabı ; apartman ve sitelerde düzeni ve huzuru sağlayan en yetkili organdır. Ortak alanların nasıl kullanılacağı veya apartmanın nasıl yönetileceği gibi tüm önemli kararlar bu kurulda alınır.

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK)PDF uyarınca bir apartman veya sitenin sevk ve idaresi tamamen kat malikleri kurulunda alınan kararla sağlanır. 

Özellikle 2026 yılında kentsel dönüşüm projelerinin hız kazanması, fahiş aidat artışları ve ortak alanların kullanımına dair uyuşmazlıklar, bu kurulun önemini daha çok artırmıştır. Av. Sena KOPARAN ŞAFAK kat mülkiyeti hukuku alanında uzman bilirkişilik eğitimi tamamlamış bir avukattır.

Bu içerikte; kat malikleri kurulunun nasıl kurulduğunu, kaç kişiden oluştuğunu, kat malikleri kurulu kimlerden oluşur hakkında detaylı bilgi verilecektir. 

Kat Malikleri Kurulu Nedir? 

Kat malikleri kurulu, KMK uyarınca kurulması zorunlu olan ve bağımsız bölüm sahiplerinin oluşturduğu en yüksek karar alma ve yönetim organıdır.

Bir apartman veya site yönetiminde; ana gayrimenkulün yönetimi, korunması, onarımı, temizliği ve kentsel dönüşüm süreçlerinde karar alma yetkisi bu kurula aittir. Ana taşınmazla alakalı tüm kararlar, tüm bağımsız bölüm sahiplerinden oluşan bu kurulda alınmaktadır. 

Kat Malikleri Kurulu Nasıl Oluşturulur?

Kat malikleri kurulunun oluşturulması için herhangi bir resmi kurum onay ve tescil şartına gerek yoktur.

Bir binanın yapım aşamasında kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu an, kat malikleri kurulu kanun gereği kendiliğinden (resen) oluşur. Kat malikler kurulu oluşturulmasıyla birlikte her bağımsız bölüm sahibi bu kurulun bir üyesidir.

Kat Malikleri Kurulu Kaç Kişiden Oluşur?

En sık karıştırılan huşulardan biri de kat malikler kurulu ile yönetim kurulunun karıştırılmasıdır. Kat malikler kurulu, ana taşınmazdaki toplam kat maliki sayısı kaç ise tam olarak o kadar kişiden oluşur.

Örneğin; bir sitede 4 farklı bina ve her binada 50 adet bağımsız bölüm sahibi varsa, kat malikleri kurulu 200 kişiden oluşur.

"Kat Malikleri Kurulu" mu, "Yönetim Kurulu" mu?

Apartman sakinleri sıklıkla bu iki kavramı karıştırır. Kat Malikleri Kurulu tüm tapu sahiplerini kapsayan genel kuruldur. Site/apartman yönetim kurulu ise, Kat Malikleri Kurulu'nun kendi içinden veya dışarıdan apartman yönetimi için seçtiği organdır. 

Kat Malikleri Kurulu'nun Görev ve Yetkileri Nelerdir?

Kat malikleri kurulu, anataşınmazın en üst irade organı olduğundan, sitenin geleceğini ve mali yapısını doğrudan ilgilendiren kararları alma yetkisi münhasıran bu kurula aittir. Kurulun temel yasal görevleri şunlardır: 

• Yönetici ve Denetçiyi Seçmek/Azletmek: Yönetim ve denetim kurullarını seçmek, onların faaliyetlerini denetlemek ve gerektiğinde görevlerine son vermek, 
• İşletme Projesini ve Bütçeyi Onaylamak: Yıllık tahmini bütçeyi (işletme projesini) karara bağlamak, aidat miktarlarını ve ek avans ödemelerini belirlemek, 
• Yönetim Planını Değiştirmek: Binanın yasal anayasası olan yönetim planında zamanla meydana gelen ihtiyaçlara göre 4/5 çoğunlukla tadilat yapmak, 
• Ortak Alanlar Hakkında Karar Almak: Bahçe, çatı, otopark gibi ortak alanların kullanım şeklini belirlemek; buraların kiraya verilmesi, satılması veya faydalı yenilikler yapılması için yasal nisaplarla karar almak, 
• Uyuşmazlıkları Çözmek: Kat malikleri, sakinler, yönetici ve denetçiler arasında çıkan idari ve mali anlaşmazlıkları inceleyip karara bağlamak. 

Apartman/Site Yönetim Kurulu Nasıl Oluşur ve Kaç Kişiden Oluşur?

Apartman veya site yönetim kurulu, ana taşınmazın sevk ve idaresini sağlamak için seçilen bir icra kuruludur. Kat malikleri kurulu tarafından alınan kararları uygular. Apartmanın temizlik, aidat toplama ve fatura ödeme gibi süreçleri takip gibi işlemler için görevlendirilir. 

• Nasıl Oluşur? Kat malikleri kurulu toplantısında alınan kararla yönetim kurulu seçilir. Bağımsız bölüm sahiplerinin hem sayı hem de arsa payı bakımından salt çoğunluğunun olumlu oyu gerekir.  
• Kaç Kişiden Oluşur? Site veya apartman kurulu yöneticisi bir kişi olabileceği gibi, birden fazla kişi de olması mümkündür. Uygulamada 3 kişiden oluşan bir "Yönetim Kurulu” şeklinde kurulmaktadır. Ayrıca harcamaları denetlemek üzere 1 veya 3 kişilik bir "Denetim Kurulu" seçilir.
• Dışarıdan Yönetici Seçilebilir mi? Evet, yönetici veya yönetim kurulunun mutlaka site yönetiminden seçilmesi şart değildir. Kat malikleri dışarıdan profesyonel bir şirketten destek alması mümkündür. Yönetici veya yönetim kurulu üyelerinin mutlaka o apartmanda daire sahibi olması şart değildir. Dışarıdan profesyonel bir yönetici veya şirket seçilebilir.
• Görev Süresi Ne Kadardır? Site yönetim kurulunun görev süresi yönetim planında düzenlemektedir. Yönetim planında aksine bir hüküm yoksa, yönetim kurulu 1 yıl için seçilir. Toplu yapılarda (sitelerde) ise bu süre en fazla 2 yıl olabilir.

Apartman ve Site Yöneticisinin Görevleri Nelerdir?

KMK m.35 kapsamında apartman / site yöneticisinin başlıca görev ve sorumlulukları şunlardır:

• Kurul Kararlarını Uygulamak: Kat malikleri kurulunca alınan kararları derhal yerine getirmek ve karar defterine işlemek, 
• Anataşınmazı Korumak ve Rutin İşleri Yürütmek: Binanın temizliği, asansör bakımı, sigortası, ortak alanların rutin onarımları ve fatura ödemelerini takip etmek, 
• Aidat Toplamak ve İcra Takibi Yapmak: Kat maliklerinden aidat ve avansları toplamak; borcunu ödemeyen sakinlere karşı yasal gecikme tazminatını da işleterek icra takibi başlatmak ve dava açmak,
• Genel Kurulu Toplantıya Çağırmak: Olağan veya acil bir durum geliştiğinde olağanüstü kat malikleri kurulu toplantı çağrısını ve yasal tebligat merasimini usulüne uygun şekilde yürütmek, 
• Hesap Vermek: Kat malikleri kuruluna karşı, topladığı paraların ve yaptığı harcamaların dökümünü sunarak hesap vermek ve gelir-gider defterlerini şeffaf şekilde tutmak.

Kat Malikleri Kurulu Toplantısı Nerede ve Ne Zaman Yapılır?

KMK kapsamında geçerli bir kat malikleri kurulu toplantısı için zaman ve yer şartlarına uyulması gerekir:

Toplantı Zamanı: 

Kurulun kararlarının yasal olarak geçerli sayılabilmesi için doğru zamanda ve doğru yerde toplanması gerekir.

• Toplantı Zamanı: Kat malikleri kurulu, yönetim planında aksine bir tarih belirtilmemişse her takvim yılının ilk ayı (Ocak ayı) içinde olağan olarak toplanır. Site yönetimleri, yani toplu yapılarda ise, yönetim planında farklı bir süre yoksa en geç iki yılda bir yine ilk ay içinde gerçekleştirilir.
• Toplantı Yeri: Kat malikleri toplantı yeri için kesin bir yer şartı yoktur. Ancak, bağımsız bölüm sahiplerinin katılımını zorlaştıracak bir yer belirlenmemesi gerekir. Aksi takdirde toplantının iptali söz konusu olur. Fiziki katılıma uygun ve kat malik sayısını karışılabilecek bir yer olması yeterlidir. 

Toplantı zamanının ve yerinin kat maliklerine nasıl bildirileceği, çağrı süreleri ve toplantının açılması için gereken imza sayıları çok sıkı şekil şartlarına bağlıdır. Bu detaylar için Kat Malikleri Kurulu Toplantısı Nasıl Yapılır (2026) başlıklı rehberimizi inceleyebilirsiniz.

Olağan Genel Kurul Toplantısı Yapılmazsa Ne Olur?

Mevcut apartman/site yönetimi yasal süresi içerisinde genel kuruldan imtina etmesi halinde olağanüstü genel kurul toplantısı yoluna başvurulması mümkündür. 

Olağanüstü genel kurul toplantısını yönetici ve denetçi ile kat maliklerinin 1/3’nün yazılı istemi üzerine yapılır. Toplantının ısrarla yapılmaması durumunda, her bir kat maliki Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak Hakimin Müdahalesini talep edebilir. Mahkeme, kurulu toplamak üzere bir çağrı heyeti veya geçici bir yönetici atayabilir.

Toplantı zamanları ve kurula ait kurallar öncelikle binanın iç anayasası sayılan bir belgede yazar. Bu belgenin ne olduğunu ve nasıl değiştirileceğini öğrenmek için Yönetim Planı Nedir? Nasıl Hazırlanır ve Değiştirilir? yazımıza göz atabilirsiniz.

Haksız Alınan Kurul Kararlarına Karşı Ne Yapılmalıdır?

KMK m.33 uyarınca kat malikleri yönetim planına veya kanuna aykırı kat malikleri genel kurul kararlarının iptalini talep etme hakkına sahiptir. 

Her kat maliki kat maliklerinin bu haksız kararlara karşı Sulh Hukuk Mahkemesi’nde iptal davası açması gerekir. Dava açabilmek için; toplantıya katılanlar için olumsuz oy kullanış ve 1 aylık hak düşürücü sürede dava açılması gerekir. Toplantıya katılmayan için ise 6 aylık bir süre vardır. Bununla birlikte yok veya butlan niteliğindeki kararlarda süre şartı yoktur. 

Kat malikleri kurulunun toplanma şeklinde, oy sayımında, vekaletlerin kabulünde veya alınan kararların içeriğinde (örneğin haksız aidat artışları, ortak alanların bir kişiye tahsis edilmesi gibi) bir usulsüzlük varsa, bu kararlar kendiliğinden geçersiz hale gelmez.

Apartman sakinlerinin veya hakları çiğnenen kat maliklerinin bu haksız kararlara karşı Sulh Hukuk Mahkemesi’nde iptal davası açması gerekir. Ancak bu davayı açabilmek için kurulda olumsuz oy kullanıp bunu tutanağa yazdırmak veya kanunun öngördüğü 1 aylık - 6 aylık çok sıkı hak düşürücü süreleri kaçırmamak hayati önem taşır.

Apartmanınızda veya sitenizde haklarınızı gasp eden, usulsüz toplanan veya kanuna aykırı kararlar alan bir yönetim kurulu varsa, bu kararlarını mahkeme eliyle tamamen ortadan kaldırabilirsiniz.

Dava şartları, hak düşürücü süreler ve mahkeme süreci hakkında tüm detaylara Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davası başlıklı ana makalemizden ulaşabilir; hak kaybı yaşamamak adına kat mülkiyeti hukuku alanında uzman Av. Sena KOPARAN ŞAFAK ile doğrudan iletişime geçebilirsiniz.

Sonuç

Kat malikleri kurulu, her bağımsız bölüm sahibinin doğal üyesi olduğu, KMK uyarınca kurulması gereken zorunlu organdır. Kurulun yasal yapısını, kimlerin oy hakkına sahip olduğunu ve vekalet sınırlarını bilmek, apartman ya da site içinde usulsüz kararlar alınmasını engeller.