Önalım (Şufa) Hakkı Davası

Önalım hakkı davası, paylı mülkiyette üçüncü kişiye satılan payın, kanundaki şartlar sağlandığında diğer paydaş adına tescilini sağlayan hukuki başvuru yoludur.

Hisseli bir taşınmazdaki payın satılması, diğer paydaşlar açısından önalım hakkını gündeme getirebilir. Ancak her devir bu hakkı doğurmaz. Satışın niteliği, alıcının paydaş olup olmadığı, bildirim tarihi ve taşınmazın kullanım biçimi birlikte değerlendirilmelidir. Özellikle dava açma süresi ile ödenecek bedel konusunda eski bilgilerle hareket edilmemesi önemlidir.

Bu yazıda önalım hakkının şartlarını, dava sürecini ve bedel hesabını ele alıyoruz. Taşınmazınıza ilişkin kayıtların ve hukuki seçeneklerin değerlendirilmesi için Av. Sena Koparan Şafak tarafından sunulan gayrimenkul hukuku hizmetleri hakkında bilgi alabilirsiniz.

Önalım (Şufa) Hakkı Nedir?

Önalım hakkı, belirli şartlar gerçekleştiğinde bir taşınmazı veya taşınmaz payını öncelikle edinme imkânı veren haktır. Uygulamada kullanılan “şufa hakkı” ifadesi de aynı hukuki kurumu anlatır.

Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesindeki yasal önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda söz konusu olur. Paydaşlardan biri payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye sattığında, diğer paydaşlar bu hakkı kullanabilir. Hakkın amacı, paylı mülkiyet ilişkisine dışarıdan yeni kişilerin katılmasını sınırlandırmaktır.

Yasal ve Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı Arasındaki Fark

Yasal önalım hakkı, paydaşlık ilişkisine bağlı olarak kanundan doğar. Bunun için paydaşların ayrıca sözleşme yapması gerekmez. Sözleşmeden doğan önalım hakkı ise taşınmaz maliki ile hak sahibi arasında yapılan yazılı sözleşmeye dayanır; hak sahibinin taşınmazda paydaş olması zorunlu değildir.

Sözleşmeden doğan hakkın tapuya şerh edilmesi, sonraki maliklere karşı ileri sürülebilmesi bakımından önem taşır. Türk Medeni Kanunu’nun 735. maddesine göre şerhin etkisi, şerh tarihinden itibaren en fazla on yıl devam eder.

Bu yazının devamındaki açıklamalar ağırlıklı olarak paydaşlıktan doğan yasal önalım hakkına ilişkindir. Sözleşmeden doğan haklarda sözleşmenin içeriği ve Türk Borçlar Kanunu’nun özel hükümleri ayrıca incelenmelidir. Nitekim TBK’nin 242. maddesinde sözleşmesel hak bakımından üç aylık ve iki yıllık süreler düzenlenmektedir; yasal önalıma ilişkin bir yıllık süre bu sözleşmelere doğrudan genellenmemelidir.

Önalım Hakkı Davası Hangi Şartlarda Açılır?

Yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için taşınmazdaki mülkiyet biçimi ile yapılan işlemin niteliği birlikte değerlendirilir. Tapuda bir devir bulunması, tek başına önalım davası açılabileceği anlamına gelmez.

Paylı Mülkiyet ve Üçüncü Kişiye Satış Şartı

Taşınmazın paylı mülkiyete tabi olması ve payın, satış sırasında aynı taşınmazda paydaş olmayan bir kişiye satılması gerekir. Mevcut paydaşlardan birine yapılan satış, diğer paydaşlar bakımından kural olarak yasal önalım hakkını doğurmaz.

Örneğin üç kişinin paydaş olduğu bir arsada, paydaşlardan birinin hissesini dışarıdan bir kişiye satması önalım hakkını gündeme getirir. Aynı payın diğer iki paydaştan birine satılmasında ise üçüncü kişiye satış şartı gerçekleşmez.

Hangi Devirlerde Önalım Hakkı Kullanılamaz?

Gerçek bir bağışlama, trampa veya miras yoluyla intikal, satış şartını karşılamadığından kural olarak yasal önalım hakkına dayanak oluşturmaz. Bununla birlikte işlemin yalnızca tapudaki adı değil, gerçek hukuki niteliği de önemlidir. Görünürdeki işlem ile tarafların gerçek iradesinin farklı olduğu iddiaları ayrıca incelenir.

Güncel düzenlemeye göre 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda ve cebrî artırmayla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Ancak bu istisna, bütün açık artırmaların aynı kapsamda olduğu anlamına gelmez. Satışın hangi usule ve kanuna dayandığı belirlenmelidir.

Önalım Hakkı Davası Açma Süresi Ne Kadardır?

Yasal önalım hakkının kullanılmasında, noter bildirimiyle başlayan süre ile satıştan itibaren işleyen üst süre birlikte dikkate alınır. Bunlar zamanaşımı değil, hak düşürücü sürelerdir. Süresinde dava açılmaması, ilgili satış bakımından hakkın kaybedilmesine yol açabilir.

Noter Bildiriminden İtibaren Üç Aylık Süre

Satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Üç aylık süre, usulüne uygun bildirimin hak sahibine tebliğ edildiği tarihten itibaren işlemeye başlar; bildirimin hazırlanması veya gönderilmesi tek başına başlangıç tarihi değildir.

Satışı komşudan öğrenmek, tapu kaydında görmek veya mesajla haberdar olmak, noter bildiriminin yerine geçmez. Yargıtay uygulamasında, satışın başka şekilde öğrenilmesi üç aylık süreyi başlatmak için yeterli görülmemektedir. Bununla birlikte dava açabilmek için noter bildiriminin gelmesini beklemek de gerekmez.

Satıştan İtibaren Bir Yıllık Süre ve Eski Satışlarda Geçiş Kuralları

25 Aralık 2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun, satıştan itibaren işleyen üst süreyi iki yıldan bir yıla indirmiştir. Ancak geçiş hükmü nedeniyle satış tarihi belirleyicidir:

• 25 Aralık 2025’ten önceki satışlar: Noter bildiriminden itibaren üç ay, satıştan itibaren iki yıl.
• 25 Aralık 2025 ve sonrasındaki satışlar: Noter bildiriminden itibaren üç ay, satıştan itibaren bir yıl.

Eski satışlarda yeni bir yıllık süre uygulanmaz. Ayrıca üst süre, noter bildirimi yapılmasa da işler. Bu nedenle “Bana bildirim yapılmadı, süresiz dava açabilirim” düşüncesi doğru değildir.

İki süre birlikte değerlendirilir ve önce dolan süre esas alınır. Örneğin üst sürenin dolmasına bir ay kala yapılan noter bildirimi, hak sahibine üst süreyi aşan yeni bir üç aylık dönem sağlamaz.

Önalım Hakkı Davası Nasıl Açılır?

Dava dilekçesinde taraflar, taşınmazın tapu bilgileri, satışa konu pay, satış tarihi ve önalım talebinin dayanakları açıkça gösterilmelidir. Talep, ilgili payın alıcı adına olan tapu kaydının iptali ile hak sahibi adına tesciline yöneltilir.

Olayların tarih sırasıyla anlatılması, noter bildirimi varsa tebliğ tarihinin belirtilmesi ve her iddianın hangi delille ispatlanacağının açıklanması önemlidir. Belirsiz bir “hakkımı istiyorum” talebi yerine, dava konusu payın ve istenen hukuki sonucun somutlaştırılması gerekir.

Davayı Kim Açar, Dava Kime Karşı Açılır?

Yasal önalım hakkını, şartları taşıyan diğer paydaş kullanır. Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesi uyarınca dava payı satın alan kişiye karşı açılır; yalnızca payını satan eski malike yöneltilmesi doğru değildir.

Sözleşmeden doğan önalım hakkındaysa davalının belirlenmesi farklılaşabilir. TBK’nin 242. maddesinde, hakkın şerh edilmesi ve mülkiyetin alıcı adına tescili gibi koşullara göre alıcıya veya satıcıya karşı dava açılması düzenlenmiştir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Yasal önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi ise kesin yetkilidir.

Uyuşmazlığın hisseli taşınmazla ilgili olması, davanın sulh hukuk mahkemesinde açılacağı anlamına gelmez. Önalım davası ile ortaklığın giderilmesi davası, görev ve talep bakımından birbirinden farklıdır.

Dava Öncesinde Arabuluculuk Zorunlu mu?

Yalnızca yasal önalım hakkına dayanan tapu iptali ve tescil davası, kural olarak zorunlu arabuluculuk kapsamında değildir. Taşınmazın paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıkları için öngörülen arabuluculuk şartı, önalım davalarına otomatik olarak uygulanmaz.

Tarafların ihtiyari arabuluculuğa başvurması mümkündür. Ancak taşınmaz devrine ilişkin anlaşmaların özel koşulları bulunmaktadır. Ayrıca sıradan uzlaşma görüşmeleri ile kanuni arabuluculuk süreci birbirine karıştırılmamalı; dava süreleri ayrıca takip edilmelidir.

Önalım Bedeli Nasıl Belirlenir?

Güncel düzenlemede yasal önalım bedelinin belirlenmesinde, tapudaki satış tutarı yerine dava konusu payın rayiç bedeli esas alınır. Bu nedenle yalnızca resmî senette yazan tutarı karşılayacak bir bütçeyle hareket etmek yeterli olmayabilir.

Taşınmazın Rayiç Bedelinin Tespiti

Rayiç bedel, ilgili değerleme tarihi itibarıyla payın piyasa değerini ifade eder. Hâkim, tarafların delillerini değerlendirerek ve gerektiğinde keşif ile bilirkişi incelemesi yaptırarak bu tutarı belirler. Taşınmazın niteliği, konumu ve değerini etkileyen özellikler incelemede önem taşır.

Değerlemede hangi tarihin esas alınacağı da önemlidir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 17 Şubat 2026 tarihli, 2025/2557 Esas ve 2026/870 Karar sayılı kararında; değişiklik sonrasında açılan davalarda dava tarihindeki, değişiklikten önce açılmış ve devam eden davalarda ise 25 Aralık 2025 tarihindeki rayiç değerin esas alınması gerektiği açıklanmıştır.

Bu nedenle eski bir satış için açılan yeni dava ile değişiklikten önce açılmış ve hâlen süren dava, değerleme tarihi bakımından aynı şekilde ele alınmamalıdır.

Bedelin ve Tapu Giderlerinin Mahkemeye Yatırılması

Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedelle birlikte alıcıya düşen tapu giderlerini de karşılamakla yükümlüdür. Tutar, hâkimin belirlediği yere ve verdiği kesin süre içinde nakden yatırılır. Yatırılan para nemalandırılır; hüküm kesinleştiğinde nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.

Kesin süre içinde ödeme yükümlülüğünün yerine getirilmemesi hâlinde payın davacı adına tesciline karar verilemez. Kanunda bütün dosyalar için geçerli tek bir ödeme süresi bulunmadığından, mahkemenin ara kararındaki süre ve ödeme talimatı dikkatle takip edilmelidir.

Yeni bedel düzenlemesi, değişiklikten önce açılmış davalara da uygulanır. Daha önce yatırılan para ve neması yeni hesaplanan tutarı karşılamıyorsa, aradaki farkın tamamlanması gerekebilir. Bu husus, özellikle uzun süredir devam eden dosyalarda önemlidir.

Önalım Hakkının Kullanılmasını Engelleyebilecek Durumlar

Paydaşlık ve satış şartlarının bulunması, davanın mutlaka kabul edileceği anlamına gelmez. Hakkın kullanım biçimi, tarafların önceki davranışları ve geçerli feragat veya vazgeçme belgeleri de değerlendirilir.

Fiili Taksim ve Dürüstlük Kuralı

Fiili taksim, paydaşların taşınmazın belirli bölümlerini kendi aralarında benimsenen bir kullanım düzenine göre ayrı ayrı kullanmasıdır. Bu durum, tapuda resmî bir bölünme yapılmış olmasını zorunlu kılmaz.

Önalım isteyen paydaş ile payını satan kişinin kendilerine ayrılan bölümleri kullandıkları bazı durumlarda, sonradan önalım hakkına dayanılması dürüstlük kuralına aykırı bulunabilir. Yargıtay uygulamasında bu husus, davanın sonucunu etkileyen önemli bir değerlendirmedir.

Bununla birlikte taşınmazın bir bölümünün çevrilmesi veya bir paydaşın belirli alanı kullanması, her olayda fiili taksim bulunduğunu göstermez. Kullanım düzeninin niteliği; tanık anlatımları, keşif, kroki ve diğer delillerle birlikte incelenmelidir.

Önalım Hakkından Feragat ve Vazgeçme

Önalım hakkından genel olarak feragat ile belirli bir satışta hakkı kullanmaktan vazgeçme farklı işlemlerdir. Genel feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir.

Yalnızca belirli bir satışa ilişkin vazgeçme ise yazılı şekle tabidir; satıştan önce veya sonra yapılabilir. Dolayısıyla imzalanan belgenin tek bir satışa mı, yoksa hakkın genel olarak kullanılmamasına mı ilişkin olduğu açıkça belirlenmelidir.

Önalım Davasında Gerekli Belgeler ve İspat

Mülkiyet ve satışa ilişkin belgeler, incelemenin temelini oluşturur. Güncel ve geçmiş tapu kayıtları, pay oranları, satışın resmî senedi ve işlem tarihi üzerinden davacının hakkı ile dava konusu pay belirlenir. Dilekçede taşınmazın ada, parsel ve ilgili diğer bilgilerinin doğru gösterilmesi gerekir.

Süreye ilişkin belgeler arasında, varsa noter bildirimi ve tebliğ evrakı önemlidir. Bildirim yapılmamış olması, tek başına dava açılamayacağı anlamına gelmez; fakat satıştan itibaren işleyen üst süre mutlaka kontrol edilmelidir.

Uyuşmazlığın niteliğine göre diğer deliller de sunulmalıdır. Vazgeçme belgeleri, sözleşmeler, kullanım düzenini gösteren krokiler ve tanık bilgileri bunlar arasında olabilir. Elde bulunmayan ancak başka kurumdan getirtilmesi istenen belgeler için, belgenin nerede bulunduğunu açıklayan bilgiler dilekçede belirtilmelidir.

Önalım Davası Ne Kadar Sürer, Masrafları Nelerdir?

Önalım davasının süresi hakkında her dosya için geçerli kesin bir ay veya yıl belirtmek doğru olmaz. Tebligatların tamamlanması, taşınmazın incelenmesi, bilirkişi raporuna itirazlar ve kanun yolu aşamaları süreci etkileyebilir. Nitekim bedelin ve fiili kullanımın araştırılması, dosyanın özelliklerine göre ek inceleme gerektirebilir.

Maliyet değerlendirmesinde payı edinmek için yatırılacak önalım bedeli ile yargılama giderleri ayrı tutulmalıdır. Önalım bedeli, mahkemenin hizmeti karşılığında alınan bir ücret değil, payın edinilmesine ilişkin ödeme yükümlülüğüdür.

Dosya için harçlar, tebligat ve delil toplama giderleri, keşif ve bilirkişi masrafları ile avukatlık ücreti yönünden ayrı bütçe hazırlanması uygun olur. Gider avansı ve tanık ücreti gibi kalemler bakımından yürürlükteki tarifeler de dikkate alınmalıdır.

Yargılama giderleri, kanundaki istisnalar saklı kalmak üzere, kural olarak aleyhine hüküm verilen tarafa yükletilir. Bu nedenle dava açmadan önce yalnızca pay bedelini değil, davanın reddedilmesi hâlindeki gider ve karşı vekâlet ücreti riskini de değerlendirmek gerekir.

Sonuç

Önalım hakkı davası, hisseli taşınmazdaki payın üçüncü kişiye satılması üzerine başvurulabilecek önemli bir hukuki yoldur. Ancak hakkın kullanılabilmesi; satışın niteliğinin, sürelerin ve ödeme yükümlülüğünün doğru değerlendirilmesine bağlıdır. Özellikle eski satışlarla yeni satışların süre bakımından ayrılması ve devam eden davalarda rayiç bedel düzenlemesinin dikkate alınması gerekir.

Dava öncesinde tapu kayıtlarının, noter bildiriminin ve taşınmazdaki kullanım düzeninin birlikte incelenmesi yararlı olacaktır. Bu incelemeye, ödenmesi gerekebilecek bedel ile yargılama bütçesinin değerlendirilmesi de eklenmelidir. Her taşınmazın ve satış işleminin koşulları farklı olduğundan, genel bilgiler somut dosyaya özgü hukuki incelemenin yerine geçmez.