Kentsel Dönüşümde İmza Vermeyen Maliklerin Hukuki Durumu ve Hakları

Kentsel dönüşümde imza vermeyen maliklerin bulunması durumunda sürecin nasıl işleyeceği en çok merak edilen konulardan biridir. Kentsel dönüşüm maliklerin anlaşamaması durumunda süreç ciddi şekilde uzayabilir. Bu durum, bazı malikler açısından hak mağduriyetlerine yol açmaktadır. Yaşanan uyuşmazlıkların temel nedeni, kentsel dönüşüm şartlarının usulüne uygun uygulanmamasından kaynaklanmaktadır.

2026 yılında yapılan son mevzuat değişiklikleriyle birlikte kentsel dönüşüm şartları oldukça kolaylaştırılmıştır. Can güvenliğini tehdit eden riskli binaların yıkılıp yenilenme süreci hızlandırılmıştır. Artık kat malikleri "üçte iki (2/3) çoğunluk" ile değil, %50+1 olarak ifade edilen salt çoğunlukla karar almaktadır.

Ayrıca daire sayısına göre değil, arsa payı oranına göre karar alınmaktadır. Yeni dönemde toplantı usulleri ve kentsel dönüşüme katılmayan malik olması durumunda yürütülecek hukuki prosedürler tamamen değişmiştir. 

Bu içeriğimizde; kentsel dönüşüm sürecinin nasıl işlediği, kentsel dönüşümde maliklerin hakları ve karara katılmayanların hukuki durumu hakkında detaylı bilgilere yer vereceğiz.

2026 Yılı Güncel Kentsel Dönüşüm Şartları ve Salt Çoğunluk Kuralı 

Kentsel dönüşüm şartları ve süreci 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve 6306 Sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nde düzenlenmiştir.** Kat maliklerinin anlaşma süreci ve kentsel dönüşümde anlaşma sağlanamazsa nasıl bir yol izleneceği söz konusu mevzuatlarda belirtilmiştir.

2026 yapılan mevzuat değişiklikleriyle kat maliklerin toplantı usulleri ve karar alma süreçleri ile kentsel dönüşümde imza vermeyen kişiler hakkında uygulanacak prosedürler değişmiştir. 

Baştan sona bir kentsel dönüşüm aşamaları şu şekilde ilerlemektedir. 

1. Riskli Yapı Tespiti ve Kararı

Kentsel dönüşüm şartlarından en önemlisi riskli yapı ve alan olmasıdır. Ekonomik ömrünü tamamlamış, yıkılma veya ağır hasar görme riski olan binalar riskli yapı olarak tespit edilmektedir. Bu tespit, 6306 Sayılı Kanun kapsamında işlem yapabilmenin ilk koşuludur. 

Riskli yapının tespiti için herhangi bir malikin başvuru yapması yeterlidir; kat maliklerinin ortak karar almasına gerek yoktur. Başvuru e-Devlet üzerinden veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının yetkilendirdiği belediyelere ve kentsel dönüşüm ofislerine yapılabilir.

Riskli yapı kararı verilen yapıların durumu tapu şerhine işlenir ve kat maliklerine binanın yıktırılması için en fazla 90 gün süre tanınır. Bu süre içerisinde yıktırılmadığı takdirde belediyece yıkım işlemi gerçekleştirilir. 

Uygulamada riskli yapı kararı alınmadan önce kat malikleri, kat karşılığı inşaat sözleşmesi için müteahhitlerden teklif almaktadır. Nitekim bir müteahhitle anlaşmadan riskli yapı kararı verilirse, binanın yıkılması ve uzun süre evsiz kalınması ihtimali vardır. Bu sebeple kentsel dönüşüm maliklerin anlaşamaması durumu daha henüz riskli yapı kararı alınmadan başlamaktadır.

Önemle belirtmek gerekir ki; riskli yapı kararı öncesinde kat maliklerinin salt çoğunlukla karar alması mümkün değildir. Nitekim henüz 6306 Sayılı Kanun kapsamında resmi bir işlem yapılmamıştır. Kentsel dönüşümde imza atmayanlar için müteahhitle noterde düzenlenmeyen sözleşmenin bir hukuki bağlayıcılığı yoktur.

Bu aşamada kentsel dönüşümde kat mülkiyeti olmayanlar da arsa payları oranında yasal hak sahibidir ve süreçten dışlanamazlar. 

2. Kat Maliklerinin Toplantıya Davet Usulü

Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra kat maliklerinden birinin istemi üzerine, tüm kat maliklerine çağrı yapılmaktadır. Kentsel dönüşümde imza vermeyen malikler açısından toplantıya davet usulünün uygun yapılıp yapılmadığı büyük önem arz etmektedir. 26/02/2026 tarihinde 6306 Sayılı Kanun Yönetmeliği’nde yapılan değişiklikle toplantıya davet iki şekilde yapılabilir: 

• İhtarname Gönderme: Noter aracılığıyla tüm kat maliklerine ihtarname gönderilir. 
• Toplantıyı İlan Etme: Toplantı sürecini hızlandırmak için Bakanlıkça ilan yoluyla toplantıya davet usulü öngörülmüştür. 6306 Sayılı Kanun Yönetmeliği’nin Ek-12 (Toplantı Bildirim Formu) formu doldurularak toplantı ilan edilmektedir. Toplantı yeri ve zamanı muhtarlıklarda, riskli yapı henüz yıkılmamışsa bina kapısında 15 gün boyunca ilan edilir. 

Kentsel dönüşüm maliklerin anlaşamaması durumunda, toplantıya davetin usulüne uygun yapılmamış olması muhalif malikler için güçlü bir itiraz sebebi olmaktadır.

3. Toplantıda Alınabilecek Kararlar 

Kat malikleri toplantıda salt çoğunluk (%50+1) ile karar almaktadır.

Çoğunluğun sağlanmasında arsa payı oranı dikkate alınmaktadır. Örneğin, 10 daireleri bir yapıda, En az 6 kişinin kararı gerekir şeklinde bir yanılgı vardır. Kat maliklerinden birinin arsa payı oranı  bir %50’yi geçiyorsa, tek başına karar alınması mümkündür. 

Riski yapı hakkında alınabilecek kararlar açısından kentsel dönüşümde maliklerin hakları şunlardır:

• Parsellerin tevhit edilmesi, ifrazı, taksimi ve tapuya tescil işlemleri. 
• Yeniden bina yaptırılması ve projenin belirlenmesi. 
• Müteahhit seçimi, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı sözleşmelerinin yapılması. 
• Süreç boyunca kentsel dönüşüm imza vermeyen ortakların paylarının yasal satışı.

4. Kentsel Dönüşümde İmza Vermeyen Kişilerin Sözleşmeye Davet Edilmesi

Kentsel dönüşüme katılmayan malik veya malikler olması halinde, toplantıda alınan kararların kendilerine tebliğ edilmesi gerekmektedir. Bir müteahhitle anlaşma sağlanmışsa, kentsel dönüşümde imza vermeyen kişiye anlaşma şartları ve teklif resmi olarak iletilmelidir. 

Kentsel dönüşüme katılmayan malik için alınan kararlara 15 gün içerisinde katılım sağlamaları, aksi takdirde 6306 Sayılı Kanun Yönetmeliği madde 15 uyarınca arsa paylarının satışa çıkarılacağı ihtar edilmelidir. Tebligatın üç şekilde yapılması mümkündür: 

• Tapuda elektronik tebligat adresi bildirenlere elektronik tebligat, 
• Noterden ihtarname, 
• Ek-8 formuyla muhtarlık aracılığıyla ilan etme. 

Kentsel Dönüşüm Maliklerin Anlaşamaması Halinde Ne Olur?

Uygulamada büyük bir çoğunlukla kat malikleri bir müteahhitle anlaşıp, kentsel dönüşüm noter sözleşmesi olarak da bilinen kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamaktadır. Ancak, her zaman kat malikleri arasında bir anlaşma sağlanamamaktadır.

Anlaşmazlık Sebepleri Nelerdir?

Genellikle kentsel dönüşümde imza vermeyen maliklerin başlıca anlaşmazlık sebepleri şunlar olmaktadır:

• Bağımsız Bölüm Paylaşımı: Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa payına oranla hakkaniyetli bağımsız bölüm teklif edilmemesi. Örneğin; daha az metrekare teklif edilmesi, cephe kaybı yaşanması veya iş yerleri için hak sahiplerinden ekstra bedeller talep edilmesi.
• Kentsel Dönüşüm Müteahhit Anlaşmazlığı: Anlaşılan müteahhit firmanın projeyi tamamlayacağına dair güvensizlik olması. Bazı kurumsal müteahhit firmaların bina tamamlama sigortası ve teminat ipoteği vermesi, ancak çoğunluğun seçtiği müteahhidin bu şartları sağlayamaması.
• Sözleşme Şartlarında Anlaşamama: Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde devlet destekli projelere müteahhidin ek bedel istemesi, inşaat tamamlama süresi veya kira yardım parası konusunda uyuşmazlık çıkması.

Salt Çoğunluk Sağlanmışsa

Kentsel dönüşüm sürecinde tüm maliklerin ortak bir anlaşma sağlamasına gerek yoktur. Salt çoğunlukla karar alınması halinde süreç devam eder. Karara katılmayan malike anlaşma şartları tebliğ edilir ve 6306 Sayılı Kanun Yönetmeliği prosedürleri uygulanır. 

Salt Çoğunluk Sağlanamamışsa 

Peki, binada kentsel dönüşümde anlaşma sağlanamazsa ve %50+1 yasal salt çoğunluk dahi oluşturulamazsa ne olur?  Riski yapı olduğu kesinleşen yapı her halükârda yıkılır ve taşınmaz arsa haline gelir. Yine kat maliklerin salt çoğunlukla bir müteahhitle anlaşma imkanları vardır. Bu sürecin bir kentsel dönüşüm avukatıyla ilerletilmesinde fayda vardır.

Taraflar arasında uzlaşma sağlanarak bir inşaat projesine başlanması gerekmektedir. Kat maliklerin hiçbir türlü salt çoğunluğu yakalayamaması durumda ortaklığın giderilmesi davasıyla paydaşlık ilişkisi sona erdirilebilir. 

Karara Katılmayan Maliklere Yapılan İhtarnamenin Hukuki Sonuçlar

Kentsel dönüşümde imza atmayanlar, 15 gün içerisinde sözleşmeye katılmamaları halinde arsa paylarının satışa çıkarılması riskiyle karşı karşıya kalırlar. 04/02/2026 tarihi öncesinde, hisseler ilk olarak doğrudan arsa sahipleri arasında açık artırmayla satışa çıkarılıyordu. Ancak yürürlüğe giren yeni uygulamada, öncelik sırası değiştirilmiştir. 

Yeni düzenlemeye göre, arsa payı öncelikle Başkanlığa, İdareye veya TOKİ’ye teklif edilmektedir. İdare veya TOKİ tarafından satın alınmadığı takdirde, arsa sahipleri arasında açık artırma yoluyla satışa çıkarılmaktadır. Söz konusu 6306 Sayılı Kanun Yönetmeliği’nin güncel m.15/5 hükmü şu şekildedir: 

Söz konusu 6306 Sayılı Kanun Yönetmeliğin m.15/5 hükmü şu şekildedir;

“(5) (Değişik:RG-4/2/2026-33158) Kanunun 6 ncı maddesinin birinci fıkrası uyarınca, üzerindeki riskli binanın yıkılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazın satışına karar verilmesi halinde, bu satışın öncelikle Başkanlığa veya Bakanlığın bağlı veya ilgili kuruluşlarına veyahut da İdareye veya TOKİ’ye teklif edilmesi gerekir. Dönüşüm projesini gerçekleştiren Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından uygun görülmesi hâlinde, Kanunun 6 ncı maddesinin birinci fıkrası uyarınca, arsa payları satın alınanlar ile 14 üncü madde hükümleri çerçevesinde konut veya işyeri sözleşmesi yapılabilir.”

Kentsel Dönüşümde İmza Atmayanlar Ne Yapabilir?

Kentsel dönüşümde azınlıkta kalan malikler için kritik bir süreçtir. Nitekim, salt çoğunluk Kentsel dönüşümde imza atmayanlar için süreç oldukça kritiktir; çünkü salt çoğunluk kararına katılım sağlanmadığı takdirde arsa payının satılma riski vardır. Bu aşamada maliklerin önünde 2 kritik hukuki yol bulunur:

Anlaşmaya Katılım Sağlama

Kentsel dönüşümde imza vermeyen malik, kendisine sözleşmede icap tebligatı aldıktan sonra, müteahhitle akdedilen sözleşmeye dahil olma hakkı vardır. Ancak, Müteahhit ile görüşerek kentsel dönüşüm noter sözleşmesi maddelerinde düzeltme istenebilir. Sözleşmeye ek teminatlar, inşaat teslim süresi güvenceleri veya cezai şartlar eklenebilir.

Henüz karar alınmadan ve karara katılmayan malike ihtarname gönderilmeden önce müzakere sürecinin yönetilmesi daha faydalıdır. Bu süreçte bir kentsel dönüşüm avukatından destek alınması faydalı olacaktır. Müteahhit firmaya olası zararlardan dolayı tazminat hakkının saklı olduğu yönünde ihtarname çekilmesi hakları saklı tutacaktır. 

Kentsel dönüşüme katılmayan malikin sözleşmeye dahil olması hukuki haklarını tamamen ortadan kaldırmaz.  Sonradan sözleşmeye dahil olsa da kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve uyarlama için dava açılması mümkündür. 

Sözleşmeye Katılmama ve Kentsel Dönüşüm Kararına İtiraz 

Kentsel dönüşümde imza vermeyen malik, tüm çabalara rağmen anlaşma sağlaması durumunda, kentsel dönüşüm kararına itiraz edebilir. Kat malikleri toplantısında açık usulsüzlük, bariz arsa payının ihlali gibi durumlarda bu yolun tercih edilmesi mümkündür. 

Kentsel dönüşüm şartlarına uygun bir şekilde süreç yönetilmiş ve bariz bir hukuka aykırılık yoksa, bu yol tavsiye edilmemektedir. Nitekim, kentsel dönüşüme katılmayan malikin arsa payının satışa çıkarılma riski vardır. 

Kentsel Dönüşümde İmza Vermeyen Maliklerin Başvurabileceği Hukuki Yollar

Kentsel dönüşümde imza vermeyen kişilerin sürecin başlangıcından son aşamasına kadar başvurabileceği farklı hukuki yollar bulunmaktadır. Ancak, her bir hukuki yolun dava sebebi, usul ve şartları farklılık göstermektedir. Bu sebeple mutlaka bir kentsel dönüşüm avukatından destek alınması gerekmektedir. 

Kentsel dönüşümde imza vermeyenlerin başvurabileceği başlıca hukuki yollar şunlardır: 

Riskli Yapı Kararına İtiraz

Riski yapı kararının e-devlet aracılığıyla tebliğ edilmesi veya yapının bulunduğu muhtarlıkta ilan edilmesinden sonraki 15 gün içerisinde itiraz etme imkânı vardır. İtiraz, bedeliyelere veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne yapılmaktadır. 

Riskli yapı kararına itirazın reddedilmesi veya cevap verilmemesi halinde, idare mahkemelerinde dava açılmaktadır. 

Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali 

Kentsel dönüşüm şartlarına uygun bir şekilde; toplantıya davet edilmemesi, yeterli çoğunlukta karar alınmaması gibi durumlarda bu davanın açılması mümkündür. 

Kentsel dönüşüm sürecinde alınan kat malikleri kurulu kararının iptali davasında bilinmesi gereken hususlar şunlardır:

• Görevli Mahkeme: Davanın görevli Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılması gerekir.
• Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemede dava açılması gerekir.
• Zorunlu Arabuluculuk: Kat malikleri kurulu kararının iptali davasında, 01.09.2023 tarihinden itibaren zorunlu dava şartı arabuluculuk getirilmiştir. 
• Zamanaşımı Süresi: Toplantıya katılanlar için 1 ay; toplantıya katılmayan için öğrendiği tarihten itibaren 1 ay ve her halükârda 6 aydır. 

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Davası

Kentsel dönüşümde imza vermeyen malik, çoğunluk kararına katılmadığı takdirde müteahhitle yapılan anlaşmaya itiraz hakkı vardır. Yeterli çoğunluk sağlanmadan sözleşmenin imzalanması, sözleşmenin aşırı yük getirmesi ve ağır hak ihlalleri başlıca dava sebepleridir. 

Kentsel dönüşümde imza vermeyen malik, sonradan sözleşmeye dahil olması halinde, yine dava hakkı saklıdır. Mahkemeden kat karşılığı inşaat sözleşmesine müdahalede bulunması ve menfaat dengesini sağlaması isteme hakkına sahiptir. Karara katılmayan malikin, sözleşmeye dahil olmadan önce, müteahhit firmaya ihtar çekmesi faydalı olacaktır. İhtarnamede; arsa payının satış riski sebebiyle sözleşmeye dahil olunduğu, hak ihlalinden dolayı dava açma hakkının saklı olduğu belirtilmelidir. 

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davasıyla alakalı bilinmesi gereken hususlar şunlardır:

• Görevli Mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemeleridir.
• Yetkili Mahkeme: Müteahhit firmanın bulunduğu yerdeki mahkemede dava açılmalıdır.
• Zamanaşımı Süresi: Sözleşme ifa edilip, sonuçlanmadan önce dava açılması gerekmektedir. 

Satış İşlemi ve Satış Bedeline İtiraz Davası 

Karara katılmayan malikin arsa payının satış işlemi bir idari işlem olup, iptalinin istenilmesi mümkündür:

• Görevli Mahkeme: Satış kararı bir idari işlem olduğu için yetkili İdare Mahkemesinde açılmalıdır. 
• Zamanaşımı Süresi: Kararın malike resmi tebliğ edildiği tarihten itibaren 30 gündür. 
• Yeni Yasal Düzenleme: Satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesiyle açılan davalarda ihale tamamen iptal edilmez. Mahkeme kararı uyarınca, belirlenen gerçek rayiç bedel ile ihale bedeli arasındaki fark, hisseyi satın alan yeni malik tarafından eski malike yasal faiziyle birlikte nakden ödenir.

Sonuç 

Kentsel dönüşümde maliklerin anlaşamaması sıkça rastlanılan bir durumdur. Ancak, tüm kat maliklerinin ortak noktada da buluşmasına gerek yoktur. Kentsel dönüşüm şartlarına uygun bir şekilde salt çoğunlukla karar alınabilmesi mümkündür. Kentsel dönüşümde imza atmayanlar olması süreci durdurmamaktadır. 

Kentsel dönüşümde imza vermeyen maliklere, anlaşma şartlarına dahil olması için 15 günlük süre verilmektedir. Bu süre içerisinde karara katılmayan maliklerin arsa payları satışa çıkarılma riski vardır. 

Bununla birlikte kentsel dönüşümde imza vermeyen maliklerin hakları, salt çoğunlukla karar alan malikler tarafından ihlal edilmesi mümkündür. Bu durumda karara katılmayan maliklerin; riskli yapı kararına itiraz, kat karşılığının inşaat sözleşmesinin feshi gibi birçok hukuki imkanları bulunmaktadır. 

Riskli yapıların yeniden yapılandırılması alanında uzmanlık gerektiren bir konudur. Alanında uzman kentsel dönüşüm avukatından destek alınması gerekmektedir. Baştan sona kentsel dönüşüm şartlarına uygun bir süreç yönetilmesi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.