Kat Malikleri Kurulu Kararlarının İptali Davası

Kat malikleri kurulu kararlarının iptali davası, her bağımsız bölüm sahipleri için tanınmış bir dava hakkıdır. Yönetim planına veya kanuna aykırı kararlar bağımsız bölüm sahip veya sahiplerinin haklarını ihlal ediyorsa, dava yoluyla alınan kararlar iptal edilebilir. 

634 Sayılı Kat Mülkiyet Kanunu madde 33’te düzenlenen bu davanın açılabilmesi için bazı şartların sağlanması gerekir. Öncelikle toplantıya olumsuz oy kullanma ve karardan haberdar olma durumuna göre 1 aylık ve 6 aylık kritik süreler vardır. 

2026 yılında artan kentsel dönüşüm süreçleriyle birlikte sıklıkla başvurulan bir dava yoludur.

Av. Sena KOPARAN ŞAFAK, kat mülkiyeti hukuku alanında uzman bilirkişilik eğitimi tamamlamış ve bu alanda uzman bir avukattır. Bu içeriğimizde de; Kat malikleri kurulu kararlarının iptali davasının şartları, yargılama süreci ve sonrası hakkında detaylı bilgi verilecektir. 

Kat Malikleri Kurulu Kararının İptal Süreci Nasıl İşler? (Özet Yol Haritası)

Apartman veya site genel kurulunda alınan hukuka aykırı kararların iptali süreci kronolojik olarak şu şekilde ilerlemektedir:

• 1. Adım (Karara Muhalif Olma veya Katılmama): Kat malikleri toplantısına katılmış olan malikin; karara karşı olumsuz oy kullanılarak bu durumun tutanağa şerh etmesi gerekir. Toplantıya katılmamış kişilerin de karardan haberdar olması gerekir.  
• 2. Adım (Zorunlu Arabuluculuk Başvurusu): 01.09.2023 tarih i itibariyle kat malikleri kurulunun iptali davası zorunlu arabuluculuğa tabidir. Dava açılmadan zorunlu dava şartı arabuluculuğa başvurulmalıdır. 
• 3. Adım (Yasal Sürelerin Takibi): Toplantıya katılanlar için karar tarihinden, katılmayanlar için ise öğrenme tarihinden itibaren başlayan 1 aylık hak düşürücü sürelere dikkat edilmelidir.  Arabuluculuk sürecinde durmaktadır, ancak arabuluculuk sonrası kalan süreye dikkat edilmelidir. 
• 4. Adım (Husumetin Doğru Yöneltilmesi): Dava dilekçesinde davalı taraf olarak ya olumlu oy kullanan tüm kat malikleri ya da kat maliklerini temsilen site/apartman yöneticisi gösterilmelidir. 
• 5. Adım (Sulh Hukuk Mahkemesinde Dava Açılması): Taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde iptal davası açılarak yargılama süreci başlatılmalıdır. 

Kat Malikleri Kurulu İptali Sebepleri Nelerdir?

Kat malikleri genel kurulunun iptalinin iki temel sebebi vardır; KMK’ya aykırılık ve yönetim planına aykırılıktır. Toplantının usulü şartlara uygun yapılmaması, yönetim planına veya kanuna aykırı kararlar alınması başlıca iptal sebepleridir.

Bu nedenler kanunda sınırlı olarak sayılmamış olup uygulamada usuli (şekli) ve esasa ilişkin uyuşmazlıklar olarak ikiye ayrılır. 

Usuli ve Şekli İptal Sebepleri

Hukuken geçerli bir kat malikler kurulunda bahsedebilmek için KMK’nın usul ve şekil şartına uymak gerekir. Bunların başında usulsüz toplantı çağrısı ve usule aykırı tebligatlar gelir. Örneğin, olağanüstü bir toplantı öncesinde kat maliklerine en az 15 gün önceden imza karşılığı veya taahhütlü mektupla gündem bildirilmeden yapılan kurullar iptale tabidir. 

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 17.06.2010 tarihli, Esas No: 2010/2228 ve Karar No: 2010/9145 sayılı kararında, usulsüz çağrı durumunda davanın kabulü gerektiğini ifade etmiştir; 

"Kat malikleri kurulunun olağan zamanı dışında yapılan toplantının olağanüstü toplantı niteliğinde olduğu açıktır. Kat maliki olan davacıya yasaya uygun olarak olağanüstü toplantı çağrısı yapılmamış, toplantı davacının yokluğunda yapılmıştır. Davacının kiracısına yapılan çağrının kat maliki davacıya yapılmış sayılması mümkün bulunmadığından davanın kabulüne karar verilmesi gerekir." 

Bir başka kat malikleri kurulu kararının iptal sebebi ise toplantıda karar nisabının sağlanmamış olmasıdır. KMK m.30 uyarınca aranan çifte çoğunluk ya da kanunun belirli maddelerinde öngörülen nitelikli çoğunluklar sağlanmadan alınan kararlar sakattır. 

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 22.11.2011 tarihli, Esas No: 2011/7989 ve Karar No: 2011/11856 sayılı kararında, yeter sayısı olmadan alınan kararların hukuki durumunu ifade etmiştir; 

"Toplantı yeter sayısı bulunmadan yapılan toplantı ve alınan kararlar yok hükmündedir." 

Toplantı tutanaklarının resmi deftere işleniş şekli de bazen tartışma konusu yaratabilmektedir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 04.10.2012 tarihli, Esas No: 2012/8977 ve Karar No: 2012/10668 sayılı kararında, kararların yapıştırılmasının tek başına iptal sebebi sayılamayacağını ifade etmiştir; 

"Toplantıda alınan kararların ayrı bir kağıda yazılarak altının divan tarafından imzalandığı, bunun karar defterine yapıştırıldığı anlaşıldığına göre 634 Sayılı Yasa'nın 32/4. maddesinde belirtilen şekil şartlarına uyulmadığından bahisle kat malikleri kurulu toplantısı ve alınan kararların iptali istenemez." 

Toplantı çağrısının yasal yollarla nasıl yapılması gerektiği, ilk ve ikinci toplantı arasındaki nisap farkları ile gündeme madde ekleme kuralları hakkında detaylı bilgi almak için Kat Malikleri Kurulu Toplantısı Nasıl Yapılır (2026) başlıklı rehberimizi inceleyebilirsiniz.

Esasa İlişkin İptal Sebepleri

Toplantı usulüne uygun yapılsa dahi, alınan kararın içeriği hukuka veya yönetim planına aykırı olamaz. Başlıca esasa ilişkin iptal sebepleri şunlardır: 

• Yönetim Planına Aykırılık: Kat malikleri kurulunun, sitenin anayasası hükmündeki yönetim planı maddelerini ihlal eden kararlar alması durumunda bu kararlar iptal edilir. 
• Yasaklı İşlerde Karar Alınması: KMK m.24 uyarınca kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerde hastane, dispanser veya klinik gibi müesseselerin açılması kat maliklerinin oy birliği olsa dahi yasaktır. Bu tür yerlerin açılmasına izin veren kurul kararları esastan hukuka aykırıdır. 
• Hakkaniyete Aykırı Gider Kararları: Ortak giderlerin ve avans ödemelerinin kat maliklerinin menfaatlerini ağır ve adaletsiz şekilde ihlal edecek biçimde paylaştırılması esastan iptal nedenidir. 
• Hukuka Aykırı Cezai Şartlar: Kat maliklerine kanuni dayanağı olmayan veya yapma borçlarına aykırılık sebebiyle doğrudan maktu para cezası kesilmesine yönelik kararlar yasal sınırları aştığı için iptal davasına konu olur.

Apartman genel kurulunda alınan kararların binanın yönetim planını nasıl ihlal edebileceğini ve ortak alanların tahsis sınırlarını görmek için Yönetim Planı Nedir? Nasıl Hazırlanır ve Değiştirilir? yazımıza göz atabilirsiniz.

Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davasında Süre Sınırı Nelerdir?

KMK m.33, apartman ve site yönetiminde istikrarı sağlamak amacıyla iptal davası açma hakkını çok sıkı hak düşürücü sürelere bağlamıştır. Bu süreler hakim tarafından yargılamanın her aşamasında re'sen (kendiliğinden) dikkate alınır.

• Toplantıya Katılanlar İçin: Kurul toplantısına bizzat veya vekili aracılığıyla katılan ancak karara karşı olumsuz oy kullanan kat malikleri, karar tarihinden itibaren 1 ay içinde davayı açmalıdır. 
• Toplantıya Katılmayanlar İçin: Toplantıda hazır bulunmayan kat malikleri, alınan kararı öğrendikleri tarihten itibaren 1 ay içinde dava açabilirler. Ancak her halükarda karar tarihinden itibaren 6 ay geçmişse dava açma hakkı düşer. Kararın 6 aydan sonra öğrenilmiş olması bu süreyi yeniden başlatmaz. 

Süre Sınırına Tabi Olmayan Kararlar (Yokluk ve Mutlak Butlan)

Kat malikleri genel kurulda kararların yok veya mutlak butlan olması halinde, dava açmak için 1 ve 6 aylık süreler aranmamaktadır. Örneğin, yeterli sayı sağlanmadan toplantı yapılması buna örnektedir. Nitekim, Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 22.11.2011 tarihli, Esas No: 2011/7989 ve Karar No: 2011/11856 sayılı kararında, yeter sayısı olmadan alınan kararların hukuki durumunu ifade etmiştir; 

"Toplantı yeter sayısı bulunmadan yapılan toplantı ve alınan kararlar yok hükmündedir." 

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 20.10.2014 tarihli, Esas No: 2014/7118 ve Karar No: 2014/14467 sayılı kararında, yokluk ve butlan durumlarında süre aranmayacağını ifade etmiştir; 

"Kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmayacağı da dikkate alınarak... bir ve altı aylık sürelerin geçtiği gerekçesi ile bunlar yönünden de red kararı verilmesi doğru görülmemiştir." Örneğin, toplantı yeter sayısı hiç oluşmadan alınan kararlar yok hükmündedir ve süreye tabi olmaksızın her zaman tespit davasına konu edilebilir. 

Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davası Kime Karşı Açılır? (Husumet Ehliyeti)

Kat malikleri kurulu kararının iptali davasında en sık yapılan hata yanlış kişiye dava yöneltilmesidir. Bu davada taraf teşkili sağlamaması ve davanın usulden reddedilmesine sebebiyet vermektedir. 

Kat malikleri kurulu kararının iptali davasında davalı taraf yasal olarak iki şekilde belirlenebilir: 

• Doğrudan Yöneticinin Davalı Gösterilmesi: KMK m.38/2 hükmü uyarınca, kat malikleri kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen doğrudan apartman veya site yöneticisine husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Davayı devralan yönetici, bu durumu derhal diğer kat maliklerine duyurmakla yükümlü kılınmıştır. 
• Olumlu Oy Veren Kat Maliklerinin Davalı Gösterilmesi: Eğer yöneticiye karşı dava açılmak istenmiyorsa, eski yerleşik uygulama doğrultusunda dava açılabilir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 15.04.2002 tarihli, Esas No: 2002/3737 ve Karar No: 2002/4227 sayılı kararında, husumetin olumlu oy verenlere yöneltilmesi gerektiğini ifade etmiştir; "Kat malikleri kurulu kararlarının iptali istemiyle açılan davalar da husumetin, iptali istenilen karara olumlu oylarıyla katılmış olan tüm kat maliklerine yöneltilmesi gerekir." Karar, lehte oy veren ortak iradenin ürünü olduğundan, tüm onay veren malikler arasında taraf teşkilinin sağlanması zorunludur. 

Dikkat edilmesi gereken diğer bir husus, husumetin soyut unvanlara yöneltilmesi davanın doğrudan reddine sebep olur .Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 28.06.2006 tarihli, Esas No: 2006/18-483 ve Karar No: 2006/473 sayılı kararında, kurullara karşı dava açılamayacağını ifade etmiştir;

 "Kat malikleri kurulunun tüzel kişiliği bulunmamaktadır. Bu nedenle kat malikleri kurulu kararının iptali istenen davada, kat malikleri kurulu ya da yöneticiler kuruluna husumet yöneltilemez."

Husumetin soyut unvanlara yöneltilmesi davanın doğrudan reddine sebep olur. 

Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Arabuluculuğa Tabi Midir?

01.09.2023 tarihinden itibaren yürürlüğe giren yasal düzenlemeler uyarınca, kat mülkiyeti hukukundan ve kat malikleri kurulu kararlarından kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuk bürosuna başvurulması zorunlu bir dava şartıdır. Arabuluculuk süreci tamamlanmadan doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesinde açılan davalar, mahkeme tarafından usulden reddedilir.

Arabuluculuk aşamasında en sık karşılaşılan sorun, iptali istenen karara olumlu oy veren kat maliklerinin kimlik bilgilerinin davacı malik tarafından tam olarak bilinmemesidir. Bu tıkanıklığı aşmak için kanun kolaylık sağlamıştır: Başvuru sahibi, arabuluculuk formunda karşı taraf olarak doğrudan kat maliklerini temsilen site veya apartman yöneticisini resmi muhatap gösterebilir. Bu sayede tüm kat maliklerinin bilgilerini tek tek toplama zorunluluğu olmadan yasal süreç güvenli bir şekilde işletilebilir.

Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Site veya apartman genel kurul kararının iptali davasında kanun, davanın açılacağı yeri kesin kurallarla belirlemiştir. KMK m.33/1 uyarınca, kat malikleri kurulu kararlarına karşı açılacak davalarda görevli ve yetkili mahkeme ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesidir. 

Kat malikleri kurulu kararının iptali davasında kesin yetki kuralı vardır. taşınmazın bulunduğu yer dışında, kat maliklerinin ikamet ettiği farklı bir yerde, dava açılması halinde dava usulden reddedilir. 

Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davasında Yargılama Süreci

Sulh Hukuk Mahkemesinde kat maliki genel kurul kararının iptal edilip edilmeyeceği süreci şu şekilde ilerlemektedir: 

• Hakimin İnceleme Kriteri: KMK m.33 uyarınca hakim, ilk olarak yönetim planına bakmaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 08.12.2010 tarihli, Esas No: 2010/617 ve Karar No: 2010/637 sayılı kararında  ilk olarak yönetim planına öncelik verileceği düzenlemiştir. Yönetim planında bir hüküm olmaması halinde KMK hükümleri uyarınca karar verilecektir. 
• Bilirkişi İncelemesi ve Keşif: İptal talebi özellikle aidat artışları, fahiş işletme projeleri, ortak alan onarım masrafları veya mantolama gibi mali ve teknik konulara dayanıyorsa, mahkeme dosyaya mutlaka alanında uzman bir bilirkişi heyeti atar. Taşınmaz başında yapılan keşif ve karar defterleri üzerindeki incelemeler neticesinde hazırlanan bilirkişi raporu, davanın kaderini belirler.

İptal Kararının Özellikleri ve Uygulanması (Geriye Etki Esası)

Kat malikleri kurulu kararın iptali davasında söz konusu karar iptal edilirse, geçmişe etkili olarak ortadan kalkar. Yani, iptal edilen karar en başından beri hiç alınmamış gibi farz edilir. Karara dayanarak yapılan tüm işlemler ve borçlandırmalar yasal dayanağını kaybeder.

Mahkemenin iptal kararından sonra kat malikleri, ilgili konuda yönetim planına ve yasalara uygun yeni bir karar alma yetkisine sahiptir. 

Mahkeme kat malikleri kurulunun kararlarını iptal edebilir, ancak kat malikleri yerine yeni bir karar alamaz. Mahkemenin iptal kararından sonra kat malikleri, ilgili konuda yönetim planına ve yasalara uygun yeni bir karar alma yetkisine sahiptir. 

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 09.07.2001 tarihli, Esas No: 2001/6129 ve Karar No: 2001/7027 sayılı kararında, hakimin kat maliklerinin yerine geçemeyeceğini ifade etmiştir;

 "Gerek apartmanın ortak yerlerinin kullanımı ile ilgili konularda gerek ortak giderlere katılma konusunda ve gerekse yönetimle ilgili sair hususlarda karar verme yetkisi yasaya göre münhasıran kat malikleri kuruluna ait olup, yasaların emredici kurallarına aykırılık teşkil etmediği sürece hakimin kendiliğinden kat maliklerinin iradeleri yerine geçmek suretiyle hakkaniyete uygun olmadığı gerekçesiyle bu konularda karar vermesi olası değildir." 

Ayrıca, Apartman ve site genel kurul kararlarının iptali davalarında verilen kararların uygulanması için kesinleşmesi beklenmez. Mahkeme kararı verilir verilmez derhal uygulanabilir ve kararın icrası istenebilir.

Kentsel Dönüşümde Karar İptali ve "Ek-12 Formu" Zorunluluğu

Kentsel dönüşüm sürecinde alınan çoğunluk kararları, azınlıkta kalan maliklerin haklarını hakkaniyete aykırı şekilde zedeleyemez. Bu süreçte yapılan en büyük hata, yasal şekil şartlarının göz ardı edilmesidir.

Güncel mevzuat uyarınca, kentsel dönüşüm toplantı çağrılarının ARAAD Bilgi Sistemi üzerinden indirilen resmi "Ek-12 Toplantı Bildirim Formu" ile tebliğ edilmesi zorunludur. Bu prosedüre uyulmaması halinde:

• Kararlar Geçersiz Kalır: Alınan çoğunluk kararları usulden tamamen geçersiz hale gelir.
• İnşaat Durur: Mağdur maliklerin iptal davası açarak projeyi ve yıkımı kilitleme hakkı doğar.
• Pay Satışı İptal Olur: Bakanlık nezdindeki hisse satışı (Ek-13) süreçleri tamamen durur.

Kentsel dönüşüm sürecinde imzaya zorlanıyor veya haklarınız ihlal edildiğini düşünüyorsanız, usulüne uygun yapılmayan toplantıların iptalini talep edebilirsiniz. Özellikle zorunlu Ek-12 formlarında yapılan usul hatalar, kentsel dönüşüm sürecini lehinize çevirebilir. 

Kentsel dönüşüm süreçlerinde çoğunluk kararına katılmayan arsa sahiplerinin yasal hakları, pay satışı riskleri ve bu süreçte izlenmesi gereken stratejiler hakkında detaylı bilgi edinmek için Kentsel Dönüşümde İmza Vermeyen Malikler başlıklı makalemizi inceleyebilirsiniz.

Kat Malikleri Kararının İptali Davası Dilekçe Örneği

Paylaşılan kat malikleri kararının iptali davası dilekçesi sadece bilgilendirme amaçlıdır. Dava açılmadan önce alanında uzman bir avukattan destek alınmasını tavsiye ederiz.

Doğrudan veya dolayı olarak dilekçe örneğinin paylaşılması halinde hukuk büromuzun herhangi bir sorumluluğu yoktur. 

Sonuç

Kat malikleri kurulu kararlarının iptali davası, apartman ve site yaşamında çoğunluğun baskısına karşı azınlıkta kalan maliklerin haklarını koruyan en önemli yasal kalkandır.

Çağrının usulsüzlüğü, nisap yetersizliği veya yönetim planına aykırılık gibi nedenlerle açılacak bu davalarda 1 ve 6 aylık hak düşürücü sürelere dikkat etmek, arabuluculuk şartını yerine getirmek ve husumeti doğru yasal muhataplara yöneltmek davanın başarısı için hayati önem taşır.

Hak kayıplarına uğramamak adına sürecin kat mülkiyeti alanında uzman bir avukat rehberliğinde yürütülmesi en sağlıklı çözümdür.