Yönetim Planı Nedir? Nasıl Hazırlanır ve Değiştirilir?

Yönetim planı, kat mülkiyeti veya kat irtifakı bulunan bir yapıda, kat maliklerinin hak ve sorumluluklarını belirleyen bir sözleşmedir. Yönetim planı, bir ana taşınmazın “anayasası” olup, tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşmedir. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) uyarınca hazırlanması zorunlu olan bu sözleşme, dikkatli hazırlanmadığı takdirde birçok hukuki ihtilafa sebebiyet vermektedir. 

Uygulamada genellikle müteahhitler tarafından hazır şablonlarla geçiştirilen bu belge, özensiz hazırlandığında ileride ciddi hukuki uyuşmazlıklara yol açar. Bu riskleri önlemek adına içeriğimizi, kat mülkiyeti uzmanı Av. Sena KOPARAN ŞAFAK’ın tecrübesiyle hazırladık. Yazımızda; yönetim planının nasıl hazırlanacağını, değiştirileceğini ve iptal edileceğini tüm detaylarıyla bulabilirsiniz

Kat Mülkiyeti Yönetim Planı Ne Anlama Gelir?

Yönetim planı, KMK m.28’de düzenlenen ve kat malikleri arasında imzalanan bir sözleşmedir. Bu sözleşmeyle apartman veya site yönetiminin nasıl olacağı kararlaştırılır.

Kat maliklerinin birbirlerine karşı hak ve yükümlülükleri yönetim planıyla taahhüt etmiş olur. Ortak alanların kullanımı, genel giderlere katlanma, yöneticinin seçimi gibi birçok konu hakkında ortak uzlaşıya varılır. 

Yönetim Planının Bağlayıcılığı Nedir?

Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Apartman veya site yönetiminde yönetim planına uyulması gerekir. Kat malikleri alacak kararlarında yönetim planına uygun bir şekilde karar almalıdır.  Kat malikleri arasında bir ihtilaf olduğunda çözümü için bu sözleşmeye bakılır ve ona göre çözülür. 

Yönetim planı yeni taşınmaz alan kişiler için de bağlayıcıdır. Sözleşmenin hazırlanması veya tapuya tescilinde iştirak olmamış olsa dahi taşınmaz sahibi bu sözleşmeye uymak zorundadır. Bu sebeple yeni bir işyeri veya daire alırken mutlaka yönetim planına da bakılması gerekir. 

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 08.12.2010 tarihli, Esas No: 2010/617 ve Karar No: 2010/637 sayılı kararında, yönetim planının öncelikli bir hukuk kaynağı olduğunu şu şekilde ifade etmiştir:

 "Uyuşmazlığın çözümünde öncelikle, kat mülkiyetli bir yapıda Yönetim Planının hukuksal niteliği üzerinde durmak gerekir... kat mülkiyeti yapının yönetiminin, sözleşme hükmünde olan Yönetim Planı gereğince yapılacağı; çıkan anlaşmazlıklarda Yönetim Planında hüküm bulunduğu takdirde, öncelikle Yönetim Planında yer alan hükümlerin, aksi takdirde Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel hükümlerin uygulanması gerektiği kuşkusuzdur." 

Yönetim planının ortak yerlerin tahsisindeki gücü ve sınırları da yine yüksek yargı tarafından çizilmiştir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 09.06.1993 tarihli, Esas No: 1993/18-64 ve Karar No: 1993/425 sayılı kararında, yasal tahsis sınırlarını şu ifadelerle belirlemiştir: "Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanması bakımından tahsis ancak ya proje ile ya da yönetim planı ile veya bu Kanundan doğan zorunluk sebebi ile mümkündür." 

Yönetim Planı Yapmak Zorunlu Mudur ve Ne Zaman Hazırlanır?

Evet, KMK m.14 uyarınca uyarınca kat irtifakının veya kat mülkiyetinin kurulabilmesi için yönetim planın da hazırlanması gerekir. 

Bir kat irtifakı veya kat mülkiyetine geçilmek istenildiğinde apartman yönetim planının da hazır olması gerekir. Bunun için mimari projeyle birlikte yapı kullanım izninin (iskan) ilgili kamu kurum ve kuruluşları tarafından onaylanmış olması şarttır.

Asgari olarak; bağımsız bölümler, ortak alan ve eklenti yerleri ile arsa payı oranlarının belirlenmiş olması gerekmektedir.

Yönetim Planı Nasıl Hazırlanır ve İçinde Neler Bulunur?

Apartman veya site yönetim planında asgari olarak şu hususların bulunması gerekir: 

• Yönetim Usulleri: Kat malikleri arasında bir yönetici mi seçileceği, yoksa dışarıdan profesyonel bir site yönetim hizmeti mi alınacağı kararlaştırılmalıdır.
• Ortak Alanların Kullanımı: Hangi alanların ortak alan olacağı ve bu alanları kullanma usulleri netleştirilmelidir.
• Aidat Borçları: Aidatların ne kadar olacağı, neleri içerdiği ve ödenmediği takdirde başvurulacak hukuki yollar (icra takibi vb.) yazılmalıdır.
• Komşuluk Hakları: Kat maliklerinin birbirlerine yönelik hak ve sorumlulukları belirtilmelidir.
• Cezai Şart Belirlenebilir mi?: Evet, yönetim planında cezai şartlar belirlenebilir. Örneğin, ortak alanları kullanma kurallarına veya çöp dökme saatlerine uymayanlar için yasal yaptırımlar ve para cezaları öngörülebilir.

Yönetim Planını Kim Hazırlar?

İlk yönetim planının hazırlanırken tüm kat maliklerinin imzalaması gerekir. Vekaletnameyle kat maliklerin bir kısmı veya tamamını vekaleten hazırlanması mümkündür.

Uygulamada, özellikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde bu plan müteahhide verilen yetki uyarınca maktu (hazır) halde hazırlanmaktadır. Ancak internetten veya kırtasiyeden kopyala-yapıştır yapılarak hazırlanan yönetim planları, uyuşmazlıkları çözmek yerine daha çok uyuşmazlık yaratır. Her binanın karakteristik özellikleri ve kendine has nitelikleri farklıdır.

Bu nedenle, kat maliklerinin hak ve sorumluluklarını düzenleyen bu belgenin, alanında uzman bir gayrimenkul avukatının danışmanlığında kapsamlı bir şekilde hazırlanması gerekmektedir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 07.05.1984 tarihli, Esas No: 4299 ve Karar No: 4132 sayılı kararında, tüm maliklerin imzasının bulunması gerektiğini şu şekilde ifade etmiştir: 

"Kat maliklerinin imzalarını taşımayan yönetim planının geçerliliğinden bahsedilemez... İmza eksikliği olması halinde eksiklik tamamlanmadan kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulamaz."

Yönetim Planı Mahkeme Kararıyla Nasıl Yapılır?

Yönetim planının ilk kez hazırlanırken geçerli olabilmesi için istisnasız tüm kat maliklerinin (oy birliğiyle) imzası şarttır. Peki, kat maliklerinden biri imza atmaktan kaçınırsa (imtina ederse) süreç nasıl ilerler?

Burada en kritik kıstas, malikin imzalamama gerekçesinin haklı mı yoksa haksız mı olduğudur. Eğer bir malik haksız bir şekilde sözleşmeyi imzalamazsa, diğer kat malikleri Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) madde 33 uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak "Hakimin Müdahalesini" talep edebilir.

Bu durumda mahkeme süreci şu yasal adımlarla işletir:

• Haklı/Haksız Gerekçe İncelemesi: Hakim, ilk olarak kat malikinin imza atmama gerekçesini incelemektedir. İmza atılmamasında, projeye aykırılık gibi, haklı bir gerekçe varsa, yönetim planını onaylanmaz. 
• Hakimin Süre Vermesi: Kat malikinin yönetim planına imza atmasının haklı bir gerekçesi yoksa hakim, söz konusu malikin imza atması kesin bir süre verir. Verilen kesin sürede kat maliki imzalamadığı takdirde, mahkeme kararıyla o malik sözleşmeyi imzalamış sayılır .

Yönetim Planında Dikkat Edilmesi Gerekenler

Site veya apartman yönetim planı hazırlarken şu hususlara dikkat edilmelidir:

• Kanuna Uygunluk: Hazırlanan sözleşme Kat Mülkiyeti Kanunu'nun emredici hükümlerine aykırı olamaz. Aykırı hükümler yasal olarak geçersiz ve yok hükmündedir. Örneğin, KMK m.24'e göre anataşınmaz üzerinde hastane veya ecza deposu gibi iş yerleri kurulamaz.
• Projeye Uygunluk: Plan, onaylanmış mimari projeye aykırı olamaz. Bir başkasının eklentisi niteliğinde olan bir yer ortak alan olarak gösterilemeyeceği gibi; ortak alan olan bir yer de bir bağımsız bölümün eklentisi olarak belirlenemez.
• Mülkiyet Hakkını Sınırlamama: Yönetim planında mülkiyet hakkı doğuracak veya bu hakkı tamamen yok sayacak maddeler bulunamaz. Herhangi bir kişiye karşı mülkiyet, üst hakkı yahut irtifak hakkı doğuran hükümler geçersizdir.
• Uzlaşma Kurulu: İleride doğabilecek uyuşmazlıkları mahkemeye gitmeden çözmek amacıyla bir "uzlaşma kurulu" oluşturulabilir.

Yönetim Planı ile Ortak Alan Tahsisi Yapılabilir mi?

Kat maliklerin en çok merak ettiği konu; yönetim planıyla bir kat malikine otopark, bahçe veya çatı gibi ortak alanların tahsis edilip edilmeyeceğidir. Nitekim, az sayıda kat malikinin bulunduğu binalarda çoğunluk kişilerin azınlıkta olan maliklerin haklarını ihlal edilmesi mümkündür. 

Yönetim planı ile ortak alan tahsisi KMK uyarınca sıkı şekil şartlarına tabi tutulmuştur:

1. Sadece Kullanım Hakkının (Özgüleme) Tahsis Edilmesi

Yönetim planıyla bazı ortak alanların bir veya birkaç bağımsız bölüme özgülenmesi mümkündür. Ancak, bunun için şu şartların sağlanması gerekir:

• Tüm maliklerin oybirliğiyle karar alması,
• Sığınak, kapıcı dairesi mutlak ortak alanları kapsamaması,
• Mimarı projenin bozulmaması

Yargıtay’ın ortak alanların bir daireye özgülenmesi yönündeki emsal kararları şu şekildedir: 

• Yargıtay 18. Hukuk Dairesi (2009/12939 E., 2010/5919 K.): 

"Yönetim planı ile bazı ortak yerlerin bir veya birkaç bağımsız bölümün kullanımına bırakılması mümkündür. Bu gibi hükümlerin yönetim planında yer alması yasaya aykırılık oluşturmaz. Ancak, ortak yerlerde projeye aykırı inşaat ve değişiklik yapılmasına, kapıcı dairesi ve sığınak gibi mutlak ortak yerlerin kullanım hakkının bir veya birkaç bağımsız bölüme bırakılmasına yönetim planında yer verilemez."

Eğer bu tahsis hakkın kötüye kullanılması amacıyla yapılmışsa, Yargıtay kararlarına göre bu maddeler geçersiz sayılır:

• Yargıtay 20. Hukuk Dairesi (2017/4719 E., 2017/9600 K.): 

"Yönetim planı değişiklikliği ile ortak alanın bir bağımsız bölümün kullanımına bırakılması ve onun eklentisi sayılması mümkün değildir. Bu şekildeki bir düzenleme hakkın kötüye kullanılması mahiyetinde olup yok hükmündedir." 

2. Kat İlavesi ve Yapısal Genişletme Sınırı (KMK Madde 44)

Yönetim planı ile ortak alan tahsisi; binanın üstüne yeni bir kat çıkılmasını, çekme katın tam kata dönüştürülmesini veya arsanın boş kısmına yeni bir iş yeri yapılmasını içeriyorsa KMK m.44 uyarınca işlem yapılır. Bu durumda sadece yönetim planının değiştirilmesi değil, şu şartların da sağlanması gerekir:

• Kat malikleri kurulunun oy birliğiyle (%100) karar vermesi, 
• Yapılan yeni ilavelere göre bütün bağımsız bölümlerin arsa paylarının yeniden ve oy birliğiyle tespit edilmesi, 
• Tapu memuru huzurunda resmi senet düzenlenerek kat irtifakı kurulması ve tescil edilmesi. 

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (1993/18-417 E., 1993/514 K.): 

"Ana gayrimenkulün yönetim tarzına, kullanma maksat ve şekline... ait diğer konular dışında kalan hükümler, yönetim planında yer alamaz. Örneğin, herhangi bir kat malikine bir ayni hak bahşedemez: Ana taşınmazın mimari projesine aykırı olarak ortak yerlerde inşaat yapmak ve özel temellük hakkı tanıyamaz... Yasanın 19. maddesindeki tüm kat maliklerinin ortak rızasını yada 44. maddeye göre oybirliği ile karar alınmasını gerekli kılan koşullarını bertaraf eden hükümler, yönetim planında yer alamaz. Buna rağmen yönetim planında yer verildiği taktirde, bunlar geçersiz olup kat maliklerini bağlamaz."

Yönetim Planı Değişikliği Nasıl Yapılır?

Kat malikleri kurulu toplantısında yönetim planını değiştirmek için, KMK m.28/3 uyarınca bütün kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) oyu aranır. Bu oylamada arsa payı değil, doğrudan kat maliki sayısı dikkate alınır.

Genel kural beşte dördünün (4/5) oy çoğunluğu olmak beraber, aşağıdaki hallerde tüm maliklerin oy birliği (%100) şartı aranır:

• Genel giderlere ve aidatlara katılma payı ile ilgili köklü değişiklikler,
• Ana bağımsız bölümlerden birinde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, bar, pavyon, dans salonu, kulüp gibi eğlence yerlerinin açılması,
• Fırın, lokanta, pastane, süthane, boyahane, imalathane, galeri, dükkan veya çarşı gibi yerlerin açılabilmesi.

Yönetim planı değişikliğinin hüküm doğurması için değişikliklerin mutlaka tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmesi gerekir. Tescil edilmeyen değişiklikler hüküm doğurmaz.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 31.01.1974 tarihli, Esas No: 18452 ve Karar No: 482 sayılı kararında, elden dolaştırarak imza toplama yasağını şu şekilde belirtmiştir:

 "Kat Mülkiyeti Kanunu'nda kat malikleri kurulu kararı alınmasının gerektiği belirtilen hallerde kurulun toplanıp karar alması esastır. Kat malikleri kurulu fiziken toplanmaksızın, değişiklik metninin daire daire elden dolaştırılarak imza toplatılması suretiyle yönetim planı değiştirilemez." 

Yasal çoğunluk sağlanmadan yapılan kararların akıbiyeti de nettir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 09.12.2015 tarihli, Esas No: 2015/4800 ve Karar No: 2015/18113 sayılı kararında, 4/5 çoğunluk olmadan yapılan değişikliklerin yok hükmünde olduğunu şu sözlerle açıklamıştır: 

"Yönetim planının değiştirilmesinde aranan 4/5 oy çoğunluğu sağlanmadan alınan kat malikleri kurulu kararları yok hükmündedir ve bu kararların iptali davasında yasal süre koşulu aranmaz."

Yönetim planı değişikliği kararlarının alınacağı genel kurulun toplantı usulü, çağrı mektubu şartları ve hazirun cetveli kuralları hakkında detaylı bilgi almak için Kat Malikleri Kurulu Toplantısı Nasıl Yapılır? başlıklı rehberimizi inceleyebilirsiniz.

Yönetim Planının Tapuya Tescili Nasıl Yapılır?

Yönetim planın ilk hazırlanmasında ve sonrasında yapılan değişikliklerde tapuya tescil edilmesi gerekir. Kat malikleri bağlayıcılığı açısından resmiyet kazanması ve yeni alıcıları bağlaması için Tapu Müdürlüğü’ne tescil edilmesi yasal bir zorunluluktur:

• İlk Kuruluş Aşamasında Tescil: Kat irtifakı veya mülkiyeti kurulurken, tüm maliklerce imzalanmış plan mimari projeyle birlikte tapuya teslim edilir. Bu belge sunulmadan tapuda daire satışı yapılması kanunen imkansızdır.
• Yönetim Planı Değişikliğinin Şerh Edilmesi: Mevcut binada 4/5 çoğunlukla yapılan değişikliklerin geçerli olması için; genel kurul kararı ve yeni maddelerin (tadil metni) yönetici tarafından tapu kütüğüne tescil ettirilmesi şarttır.

Yönetim Planının İptali Davası

Kat mülkiyetinde yönetim planının tamamen kaldırılması mümkün değildir. Ana taşınmaz var oldukça yönetim planının da olması gerekir. İlk hazırlanan sözleşmenin tüm malikler tarafından imzalanması, sonradan yapılacak değişikliklerin ise 4/5 çoğunlukla tapuya şerh edilmesi gerekir. Usulsüz ve hukuka aykırı planlara karşı iptal davası açma hakkı mevcuttur.

Ancak, plandaki hukuka aykırı hükümlerin veya usulsüz yapılan değişikliklerin iptali için dava açılması mümkündür. 

Dava Sebepleri

Yönetim planının iptali davasının başlıca 2 sebebi vardır:

1. Kanuna Aykırılık: KMK hükümlerine aykırı bir sözleşme hazırlanmış olması. Örneğin, ortak alan olması gereken bir yerin bir bağımsız bölüme özgülenmiş olması.  
2. Değişiklik Metninin İptali: Yönetim planında değişikliğin usule ve kanuna uygun bir şekilde yapılmamış olması. Örneğin; toplantıya çağrıda usulsüzlük, yeterli toplantı veya karar nisaplarının sağlanmamış olması. 

İptal Davası Açma Şartları ve Usulü

• Kimler Dava Açabilir?: Toplantıya katılıp karara olumsuz oy (muhalefet şerhi) kullananlar, toplantıya usulüne uygun davet edilmeyenler veya çağrı usulsüzlüğü yaşayanlar açabilir. Toplantıya katılıp olumlu oy kullanan kişilerin iptal davası açma hakkı yoktur.
• Zamanaşımı Süresi: Toplantıda olumsuz oy kullananlar veya toplantıya katılmayıp kararı sonradan öğrenenler öğrendikleri tarihten itibaren 1 ay, her halükârda ise kararın alındığı tarihten itibaren 6 ay içinde davayı açmalıdır.
• Zorunlu Arabuluculuk: Yönetim planı iptali davası açılmadan önce zorunlu arabuluculuk kurumuna başvurulması şarttır.
• Görevli Mahkeme ve Davalılar: Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Taraf teşkilinin sağlanması için diğer tüm kat maliklerinin davalı olarak gösterilmesi zorunludur.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 12.03.2019 tarihli, Esas No: 2019/287 ve Karar No: 2019/1688 sayılı kararında, emredici hükümlere aykırı maddelerde süre sınırı olmadığını şu şekilde kabul etmiştir:

 "...yönetim planının kanunun emredici hükümlerine aykırı olması halinde kat malikleri tarafından bu maddelerin iptali için her zaman mahkemeye başvurulabileceği..."

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 22.11.2011 tarihli, Esas No: 2011/9242 ve Karar No: 2011/11799 sayılı kararında, doğrudan mahkemeye başvurulamayacağını şu şekilde ifade etmiştir:

 "Yönetim planında değişiklik yapılmasını isteyen kat maliki, mahkemeye gitmeden önce mutlaka kat malikleri kuruluna başvurmalıdır. Kurulda bu konuda olumlu veya olumsuz bir karar alınmadan, doğrudan doğruya hakimin müdahalesi talep edilemez."

Haklarınızı gasp eden, mülkiyet hakkınızı sınırlayan veya usulsüz çoğunluklarla değiştirilen yönetim planı maddelerine karşı yasal süresi içinde iptal davası açarak mağduriyetinizi giderebilirsiniz.

Dava şartları ve süreç yönetimi hakkında detaylı bilgi için Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davası kılavuzumuzu inceleyebilir; kat mülkiyeti hukuku uzmanı ve bilirkişisi Av. Sena KOPARAN ŞAFAK ile doğrudan iletişime geçebilirsiniz.

Yönetim Planı Örneği

Paylaşılan yönetim planı örneği sadece bilgilendirme amaçlıdır. Bu içeriğimizde üzerine basarak ifade ettiğimiz gibi, maktu sözleşmeyle hazırlanmaması gerekir. Mutlaka alanında uzman bir avukattan destek alınarak yönetim planı hazırlanmalıdır. 

Sonuç

Yönetim planı, tüm kat maliklerini bağlayan ve kat irtiakı veya kat mülkiyeti kurulması esnasında hazırlanması zorunlu olan sözleşmedir. Bu sözleşme ilk hazırlanırken tüm kat maliklerin imza atması zorunludur. Herhangi bir malik imza atmaktan imtina ederse, hakimin müdahalesiyle imza atılmış sayılması mümkündür. 

Yönetim planının değiştirmesi ise, kat malik sayısının en az ¾ oranında olumlu oy vermesi gerekir. Ancak, binanın dış cephesine reklam alma gibi değişiklikler söz konusuyla burada oybirliği aranır.